전세 계약 종료 몇 개월 전에 집주인과 계약 연장에 합의했는데 갑자기 집주인이 바뀌어 자신이 들어와 살겠다고 막무가내로 나가라고 하는 경우가 있다. 일단, 전 집주인과 계약 연장 합의가 있었다면 새 집주인의 실거주는 어렵다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)가 실거주 목적의 새 집주인 관련 분쟁 해결법을 조언해 주었다.
- 새 집 주인이 전 주인과의 계약 연장 사실을 무시하고 본인이 실 거주할 목적이니 나가라고 한다.
“주택 임대차 계약 때 실거주를 목적으로 집을 매수한 새 집주인과 기존 세입자 간 분쟁이 종종 발생한다. 자칫 감정싸움까지 더해져 명도소송으로 이어지는 경우도 있다. 하지만 새 집주인이 실거주를 목적으로 하더라도 2가지 상황을 고려하지 않으면 명도소송이 성립되지 않을 수 있다.”
- 2가지 상황은 무엇인가.
“주택 임대차보호법 상에는 실거주를 목적으로 한 집주인의 명도요구는 세입자의 권리를 앞선다고 규정하고 있다. 다만, 이 경우에도 입주자의 갱신요구권의 효력이 앞서는 경우가 있다. 세입자가 먼저 갱신요구권을 행사했을 때다. 그런데 기존 집주인과 갱신요구권 합의가 되었는데 그 사이에 집주인이 바뀌는 수가 있다. 이 경우에도 법률상 새 집주인도 기존 계약 사항을 준수해야 하는 의무와 권리가 있다. 계약 사항을 승계받아 연장된 계약이 종료될 때까지 세입자의 거주 기간을 보장해야 한다.”
- 전 집주인과 세입자 간 계약 연장에 대한 합의가 없었다면 새 집주인의 실거주에 아무 문제가 없나.
“그럴 경우에도 주의해야 할 점이 있다. 세입자가 단기로 이뤄진 전, 월세 계약일 경우가 그렇다. 예를 들어 전 집주인이 1년 후 집을 판매할 목적으로 1년의 전, 월세 세입자를 받아 계약하는 경우다. 이후 전 집주인이 큰 문제가 없을 것으로 판단해 실거주를 희망하는 새 집주인에게 집을 매도하면 세입자가 1년을 더 거주하겠다며 새 집주인의 실거주 요구를 거부해 명도 분쟁으로 이어질 수 있다.”
- 그럴 경우 법률상 명도소송이 성립되나.
“주택 임대차보호법 상 2년 미만의 단기계약에서는 계약 기간을 2년으로 판단한다. 비록 계약서상에는 1년의 단기계약이더라도 세입자가 원할 경우 2년까지 기본적으로 계약 기간을 보장해야 한다. 따라서 단기 형태의 전, 월세 계약에서는 계약 종료를 앞두고 세입자에게 명도 의사를 확실히 확인하는 절차가 필요하다.”
- 실거주를 계획 중인 집주인이 지켜야 할 규정은 무엇인가.
“새 집주인은 계약해지 통보 절차를 반드시 법에 의거해 지켜야 한다. 실거주를 목적으로 한다면 실거주를 하겠다는 통보를 해야 계약해지 의사로 판단된다. 계약해지 통보는 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 세입자에게 의사를 전달해야 한다. 이 과정에서 세입자에게 해지 의사를 통보한 증거를 남겨두어야 추후 명도 분쟁에서 유리할 수 있다. 법률상 정해진 통보 기간을 지키지 않았다면 집주인과 세입자는 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장된다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
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