[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지① 양도세 대상과 계산법

세금은 ‘알면 덜 내고, 모르면 더 내는’ 구조다. 부동산 관련 세금은 더더욱 그렇다. 부동산 세제 가운데 양도세는 모든 세금 가운데 가장 복잡한 세금에 속한다. 이는 거꾸로 얘기하면 그만큼 절세할 수 있는 방법들이 여기저기 숨어 있다는 뜻이기도 하다.

- 양도세에서 말하는 ‘양도’의 범위는 어디까지 인가.
“부동산 시장에서 ‘양도’란 ‘대가’를 전제로 한다. 부동산을 팔면 돈을 받고, 교환하면 상대방의 물건을 받고, 법인에 현물출자를 하면 법인의 지분을 받게 된다. 양도세는 이런 양도에 다른 이익에 대해 부과하는 세금이다. 부동산 양도에는 부동산을 파는 것을 포함해 서로의 부동산을 맞바꾸는 교환, 개인이 보유한 부동산을 법인에 현물로 출자하는 것까지 모두 ‘양도’로 인정한다. 교환의 경우 대상의 가치가 다르다면 차액만큼은 현금으로 정산해야 한다.”

- 양도세 과세 대상은? 
“부동산을 취득할 수 있는 권리인 ‘분양권’이나 ‘입주권’은 당연히 양도세 과세 대상이다. 권리금의 경우 소득 구분에 따라 달리 구분된다. 자기 소유의 점포라면 상가를 팔 때 권리금이 발생했을 경우 양도세 과세대상이다. 하지만 점포를 빌린 임차인 경우 권리금은 ‘양도소득’이 아닌 ‘기타소득’으로 과세된다.”

- 양도세 과세 때 적용되는 ‘열거주의’가 무엇인가.
“주택이나 토지, 상가 등을 팔아 소득이 생겼다면 당연히 양도세가 부과된다. 하지만 뭔가를 팔아 소득이 생겼다고 해서 무조건 양도세가 부과되는 것은 아니다. 양도세는 세법에서 열거해 놓은 대상 물건을 팔았을 때만 과세한다. 부동산 분양권과 입주권은 물론 골프 회원권, 콘도회원권, 헬스회원권 등 시설물 이용권도 양도세 과세대상이다. 비상장주식을 팔거나 해외주식을 팔아 이익이 생겼다면 마찬가지로 양도세가 부과된다. 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권도 양도세 과세대상이다.”

- 양도세는 어떻게 계산하나. 얼마나 나올 지 미리 알 수 없나.
“부동산 양도세는 부동산 매매로 인한 소득에 대한 세금이다. 양도세를 계산하려면 먼저 ‘양도차익’을 구해야 한다. 부동산을 실제 양도한 가격 ‘양도가액’에서 실제로 산 가격 ‘취득가액’, 그리고 부동산을 살 때 낸 취득세와 중개수수료, 시설 확장 공사비 등 ‘필요경비’를 빼 준다. 다음으로, 장기보유특별공제와 기본공제를 추가로 빼 준다. 부동산을 보유한 기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주고 250만 원을 기본공제로 빼 주면 ‘과세 표준’이 구해진다. 여기에 양도세 일정한 세율을 곱하고 누진공제액을 빼 주면 양도세 계산이 끝난다. 여기에 마지막으로 양도세의 10%를 지방소득세로 추가 부과한다. 이렇게 총 납부금액이 결정된다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com