[100세 세무 상식] 부동산 취득가액·환산취득가액

양도세를 계산하려면 해당 부동산을 실제 산 가격을 알아야 한다. 이를 취득가액이라고 한다. 양도세라는 것이 실제 양도가액에서 실제 취득가액을 뺀 양도차익에 과세하는 것이므로 취득가액은 정확히 확인해야 한다. 

실제 양도가액은 파악이 쉽다. 2006년 1월부터 부동산 거래신고제가 도입되어 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 쉽게 확인할 수 있다. 하지만 실제 취득가액은 정확한 파악이 어려울 수 있다. 2006년 이전 거래라 관련 증빙이 미비할 수 있기 때문이다.

그래서 활용되는 것이 ‘매매사례가액’이다. 부동산 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 가격을 기준으로 삼는 것이다. 하지만 이 역시 오래 전 취득한 부동산이어서 쉽게 찾기가 어렵다. 

다음으로 ‘감정가액’이 있다. 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 적용하는 방법이다. 하지만 부동산을 살 때 감정평가를 받는 경우가 거의 없다는 점에서, 이것도 세무서에서 취득가액으로 신뢰성을 인정받기는 쉽지 않다. 

이렇게 증빙이 어려운 경우 가장 널리 활용되는 것이 ‘환산취득가액’이다. 세법상 정한 기준으로 환산해서 취득가액을 계산하는 방식이다. 현재 파는 가격인 양도가액에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율을 곱해 계산한다.

문제는 이런 환산취득가액이 실제 취득가액보다 더 높게 나오는 경우가 적지 않다는 점이다. 그만큼 양도차익이 줄어 양도세도 적어질 수 있다는 얘기다. 

실제로 현재 거래되는 땅값과 기준시가 차이가 큰 지역에서는 환산취득가액이 실제 취득가액보다 더 크게 나오는 경우가 많다. 이럴 경우 양도세를 계산할 때 실제 취득가액보다 환산취득가액으로 하는 것이 납세자 입장에서는 유리하다.

하지만 세무 당국도 그렇게 호락호락하지 않다. 관할 세무서가 환산취득가액의 적합성을 꼼꼼하게 따진다. 나중이라도 실제 거래한 가격이 확인되면 양도세를 실거래가격으로 내야 한다. 과소신고로 납부세액의 10%를 더 가산세로 내야 한다. 양도세를 줄이겠다고 무작정 환산취득가액으로 신고했다간 낭패를 볼 수도 있다는 얘기다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.co