[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지③ 양도세 신고 납부시 유의점

양도세는 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 은행에 납부해야 한다. 이를 ‘예정신고’라고 하는데, 이 기간을 넘기면 가산세가 부과된다. 한 해에 부동산을 한 건만 양도했다면 예정신고로 끝난다. 하지만 거래 부동산이 여러 건일 경우 예정신고 후 양도한 해의 다음해 5월에 양도소득을 합산해 ‘확정신고’를 해야 한다.

- 양도세 신고 및 납부가 늦어지면 어떤 불이익이 주어지나. 
“예정신고 기한 내에 신고와 납부를 하지 않는다면 납부할 세액보다 20%를 ‘무신고 가산세’로 물어야 한다. 예정신고 누락 후 이듬해 5월까지 확정신고를 하면 가산세를 절반으로 감면해 준다. 납부가 지연되는 데 따른 ‘납부지연 가산세’도 만만치 않다. 미납 기간 하루 씩 계산된다. 1일당 0.022%씩, 연리로 계산하면 8%가 넘는다.”

- 신고를 제대로 하지 않아도 무거운 세금이 부과된다고 들었다.
“그렇다. 신고기한 내에 신고는 했지만 금액을 줄여 신고하면 ‘과소신고 가산세’가 붙는다. 납부세액의 10%다. 고의로 신고액을 줄여 신고할 경우 납부세액의 40%에 달하는 ‘부당 과소신고 가산세’가 더 무겁게 부과된다. 이중장부 작성, 허위 증빙자료 제출, 장부 및 기록 파기, 재산 은닉 혹은 소득 수익 등의 조작 및 은폐, 국세 포탈 등 어느 하나라도 해당되면 부당 과소신고로 분류된다.”

- 부동산을 양도해 손해를 보았다. 그래도 양도세를 내야 하나.
“당연히 양도세를 내지 않아도 된다. 양도세는 양도 차익이 발생한 경우에 부과되는 세금이기 때문이다. 다만, 한 해 동안 여러 건의 부동산을 거래해 양도차익과 양도차손이 각각 발생했다면 서로 상계처리된다는 점을 잊지 말아야 한다. 이는 반대로 말하면, 양도세를 아끼려면 이익과 손실이 같은 해에 발생하도록 하는 것이 좋다는 얘기가 된다. 손실이 난 부동산을 이익이 난 부동산과 같은 해에 처분하면 절세가 가능하다.”

- 이익이 난 부동산이 여러 건이면 한 해에 몰아서 신고하지 않고 분산 신고하는 것이 좋지 않나.
“그렇다. 양도세는 한 해 동안 발생한 소득을 합산해 계산한다. 이익이 난 부동산을 한 해에 여러 개 팔면 당연히 과세표준이 올라가 세율이 높아진다. 따라서 이익이 난 부동산이 두 채라면, 하나는 올해에 팔고 다른 하나는 이듬해에 파는 것이 절세 방법이다.”

- 양도세 기본 공제 제도를 잘 활용하는 것도 절세의 한 방법 아닌가.
“양도세 기본 공제는 250만 원으로, 1년에 딱 한 번 적용된다. 한 해에 여러 건의 부동산을 양도했을 경우, 신고 때마다 기본공제를 활용해 과소신고하는 사례가 적지 않다. 그런 폐단을 막기 위해 첫 번째 신고 때 기본공제를 모두 적용했다면 그 다음부터는 공제받을 수 없다.”

- 양도세가 많이 나올 경우 분할 납부도 가능한가.
“양도세가 1000만 원이 넘으면 2번에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 납부기한까지 한 번을 내고, 납부기한 이후 2개월 이내에 한 번 더 분할 납부할 수 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com