[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑤ ‘주택 수’ 계산하기

주택 양도세를 계산할 때 중요한 것이 ‘주택 수가 몇 개가 되느냐’이다. 어떤 것이 주택이고, 어디 까지가 주택 수에 포함되는 지, 다주택자 중과가 적용되는 주택 수는 또 어떤 것인지 혼동하는 경우가 많기 때문이다. 

- 양도세법에서 말하는 ‘주택’이란 무엇인가.
“사람이 ‘실제로’ 거주하는 용도라면 주택으로 인정된다. 등기부등본 상으로는 주택이 아니더라도 기능이나 구조, 시설이 원래 주거용이며 주거에 적합하다면 주택으로 본다. 무허가 건물도 실제로 사람이 살면서 주택 용도로 쓰고 있다면 주택 수에 포함된다. 반대로 등기부등본이나 건축물대장으로는 주택이지만 실제로는 오랫동안 살지 않아 폐가가 되었다면 주택으로 보지 않아 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔도 사무실 용도로 쓰면 주택이 아니지만 거주용으로 쓰면 주택으로 인정된다.” 

- 다가구주택과 다세대주택은 주택 수에 모두 포함되나.
“다세대주택은 층수가 4층 이하여야 한다. 호수 별로 구분등기가 되어 있어 각 채가 독립주택이다. 따라서 통째로 다세대 주택을 보유했다면 다주택자가 된다. 다가구주택은 바닥면적의 합이 660㎡ 이하이고, 3층 이하에 19세대 이하가 거주하는 건물을 말한다. 가구 단위로 팔지 않고 통째로 양도하는 경우에만 단독주택으로 본다. 다가구 주택 1채만 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만일 옥탑 방이 있다면 주택으로 사용하는 층수가 4층이 되어 다세대 주택이 되니 주의해야 한다.”

- 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도 변경해 절세하는 방법이 있나.
“용도를 바꾸고 용도 변경일로부터 2년 인상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 인정되어 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있다. 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정지역 내 주택이라면 용도변경일로부터 2년 이상 거주도 해야 한다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 장기보유특별공제도 연 4%씩 받을 수 있다.”

- 분양권은 주택 수에 포함되나.
“분양권의 주택 수 포함 여부는 취득 시기에 따라 다르다. 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 다주택자도 마찬가지다. 다주택자 중과 유예기간인 2024년 5월 9일까지 양도하면 중과되지 않는다. 하지만 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함된다. 만일 주택 한 채와 2021년 1월 이후 취득한 분양권 1개를 가지고 있다면 다른 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다. 일시적으로 주택과 분양권을 보유한 경우 예외는 있다. 주택 취득 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고, 분양권을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함하지 않는다.”

- 1세대 1주택자인데 상가주택을 팔려고 한다. 양도세 절세 방안을 알려달라.
“예전에는 다른 주택이 없이 상가주택 1채만 갖고 있었다면 주택면적이 상가면적보다 클 경우에 한 해 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용해 주었다. 하지만 2022년 1월 1일 이후 양도분부터는 주택면적만 양도세 비과세가 적용되고, 상가면적은 양도세를 내야 한다. 상가주택을 팔려면 상가와 주택의 면적부터 알아보는 게 순서다. 상가면적이 더 클 경우, 주택면적을 증축한 다음 2년 보유 후 팔면 전체 건물을 비과세 받을 수 있다. 양도가액 12억 원 이하이고 주택면적이 더 크면 예전처럼 전체 비과세가 가능하다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com