[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑥ 보유 및 거주기간 점검

최근 주택 조세 정책의 기조는 단기 투기성 거래에 무거운 세금을 물리는 것이다. 따라서 보유 기간과 거주 기간이 대단히 중요하다. 특례 조항도 여럿 있기 때문에 자칫 평면적으로만 요건을 살피다 좋은 기회를 놓치기 쉽다. 

- 취득 시기에 따라 1세대 1주택 비과세 보유 및 거주 요건이 어떻게 달라지나.
“2017년 8월 2일 이른바 8.2 부동산 대책으로 조정대상지역의 주택은 2년 거주기간도 채워야 비과세를 받을 수 있게 바뀌었다. 취득 당시 조정대상지역이 아니라면 종전처럼 거주하지 않고 2년 보유만 해도 비과세를 받을 수 있다.”

- 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 어떻게 되나.
“2년 보유 요건을 충족하면 된다. 거주요건은 없다. 그 이후 취득한 주택은 취득일 당시 조정대상지역 여부를 점검해야 한다. 조정대상지역이라면 2년 보유 및 거주요건이 적용된다. 이 경우 계약금 지급당시 무주택 1세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인된다면 거주 요건은 따지지 않는다. 조정대상지역이 아니라면 2년 보유 요건만 지키면 된다.”

- 1세대 1주택 비과세 최종 2년 보유 및 거주 기간 효력은 2022년 5월 10일 이후 폐지되지 않았나.
“그렇다. 2021년 1월 1일부터 2022년 5월 9일 양도한 다주택자는 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택이 남은 상태에서 2년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2017년 8월 3일 이후 취득 당시 조정지역 대상의 주택이면 최종 1주택이 남은 상태에서 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 요건을 지켜야 한다.”

- 2022년 5월 10일 이후 양도분은 어떻게 되나.
“이후 양도분부터는 다주택자가 최종 1주택을 1세대 1주택 비과세를 받는다면 예전처럼 그 주택을 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주 기간을 기준으로 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 다주택자에게는 최종 1주택을 시기에 구애받지 않고 자유롭게 팔 수 있게 된 것이다.”

- 비과세 특례라는 것이 있지 않나.
“민간이나 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택을 사서 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있다. 임차일로부터 양도일까지의 기간 중에 세대 전원이 거주한 기간이 5년 이상이 경우에 해당한다. 주택 및 그에 딸린 토지의 전부 또는 일부가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의매수·수용 및 기타 법률에 의해 수용되는 경우도 해당된다. 1년 이상 거주한 주택을 근무상의 형편이나 질병 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우 거주 및 보유요건을 못 채워도 비과세를 받을 수 있다.”

- 해외이주로 온 가족이 출국해야 한다. 당연히 비과세되어야 하지 않나.
“해외이주로 인해 세대 전원이 출국하는 경우에도 비과세를 받을 수 있다. 취학 또는 근무상의 이유로 1년 이상 국외에 거주해야 해 세대 전원이 출국하는 경우도 마찬가지다. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 세대로, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우로 제한된다.”

- 임대주택으로 신청한 경우도 비과세가 가능하지 않나.
“2019년 12월 16일 이전에 임대주택으로 등록한 경우, 2년 이상 보유했지만 개주 기간이 2년이 안되어도 양도세 비과세가 가능하다. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법을 위반해 임대의무기간 중에 그 주택을 양도하는 경우, 임대보증금 또는 임대료 인상률이 5%를 초과하는 경우는 제외된다.”
 
이의현 기자 yhlee@viva2080.com