[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑨ 다주택자 거주주택 비과세

여러 채 집을 소유한 다주택자는 늘 ‘절세(節稅)’ 문제에 어려움을 겪는다. 기본적으로는 양도차익이 큰 거주주택을 우선적으로 매도하는 것이 가장 유용한 절세 방법이다. 하지만 특례 조치들이 곳곳에 있는 만큼, 꼼꼼하게 따져보면 의외로 세금을 크게 절약할 수 있는 방법들이 있다.

- 다주택자로 현재 살고 있는 집 외의 2채를 임대주택으로 등록했다. 양도세를 줄일 방법이 있나.
“다주택자라도 거주하는 주택 외에 다른 주택을 임대주택으로 등록해 놓았다면, 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 비과세를 받을 수 있다. 다만, 주택임대사업자가 거주주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 일정 요건을 만족해야 한다.”

- 다주택자의 거주주택 비과세 요건은 어떤 것 들이 있나.
“거주하지 않는 주택에 대해 우선 시·군·구에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록을 해야 한다. 이 경우 아파트는 2020년 7월 11일 이후 등록분부터는 적용받지 못한다. 또 임대주택의 기준시가가 임대 개시일 당시 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하여야 한다. 임대의무기간은 임대주택 등록일에 따라 달리 적용된다. 2020년 7월 10일 이전 등록분은 5년 이상, 이후 2020년 8월 17일 이전 등록분은 8년 이상, 그 이후는 10년 이상이다. 임대료 요건도 충족해야 한다. 임대료 인상률 5% 상한 기준을 지켜야 한다.”

- 임대기간을 다 못 채운 상태에서 비과세를 받을 방법은 없나.
“위의 요건을 다 갖추기 전에 거주주택을 먼저 팔아도 비과세가 가능한 방법이 있다. 매도 후 임대주택 요건을 채우겠다고 약속하면 된다. 임대를 못했을 경우 특례도 있다. 임대주택 지역이 수용될 경우 계속 임대한 것으로 본다. 재개발이나 재건축 등으로 임대 중이던 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 리모델링으로 새로 취득한 주택 가운데도 일부 인정되고 있다.”

- 거주주택을 팔기 전에 임대주택 등록이 말소되었다.  
“민간임대주택법 개정으로 인해 2020년 8월부터는 단기 및 장기 민간임대주택 중 아파트는 폐지되었다. 이들이 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 자진말소의 경우 임대사업자가 임대의무 기간 내에 신청해 등록이 말소된다. 이 때는 임대의무기간의 50% 이상을 임대하고 세입자 동의를 받아야 한다. 자동말소는 임대의무기간이 종료되어 등록이 말소된 경우다.”

- 거주주택 비과세는 여러 번 받을 수 있나.
“그렇지 않다. 2019년 2월 12일 취득한 주택부터는 주택임대사업자의 거주주택에 대한 비과세 혜택이 평생에 한 번으로 제한되고 있다. 그 전에 취득한 주택이라면 한 번 더 적용받을 수 있다. 분양권의 경우 2019년 2월 11일 이전에 장기임대주택이 없는 상태에서 일반주택을 대체하기 위해 새로운 분양권 매매계약을 체결한 것에 대해선 비과세가 어렵다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com