[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑩ 다주택자 양도세 중과

다주택자가 서울 강남 3구(강남 서초 송파)와 용산구 등 이른바 ‘조정대상지역’ 내 주택을 팔 경우 크게 두 가지 불이익을 감수해야 한다. 하나는 양도세 중과 조치다. 양도세 기본 세율 6~45%에 더해 2주택자에겐 20%포인트, 3주택 이상자에겐 30%포인트가 가산된다. 장기보유특별공제도 한 푼도 받을 수 없다. 그나마 2024년 5월 9일까지 한시적 유예 기간이 주어졌으니 그 전에 해결해야 한다.

- 조정대상지역이 아닌 지역도 다주택자면 모두 중과세를 피할 수 없나.
“다주택자라도 조정대상지역 외 주택은 양도세로 기본세율대로 부과되고 장기보유특별공제도 받을 수 있다. 반면에 조정대상지역이라면 중과 대상이다. 양도 차익이 같더라도 어느 지역이고 주택 수가 얼마나 되느냐에 따라 양도세 차이가 크게 다를 수 있다.”

- 소유 주택이 2채 이상이면 무조건 양도세 중과 대상인가.
“다주택자라고 무조건 양도세가 중과되는 것은 아니다. 2017년 8.2 부동산 대책으로 조정대상지역 내 주택을 파는 경우에만 중과된다. 조정대상지역이라도 공고일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 받았다면 양도세가 중과되지 않는다. 중과 배제 주택이라는 것도 있어 마찬가지로 중과되지 않는다.”

- 중과 배제주택이라는 것이 무엇인가.
“조정대상지역에서 2주택이든 3주택이든 양도세가 중과되지 않는 주택을 말한다. 조정대상지역에 있더라도 3년 이상 보유했다면 연 2%의 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 양도세도 기본세율대로 과세된다.”

- 임대주택이 대표적인 중과배제주택인 것으로 안다.
“가장 많이 알려진 사례다. 임대 개시일 당시 기준시가가 수도권은 6억 원, 기타 지역은 3억 원 이하이며, 임대주택으로 등록한 요건을 갖춘 임대주택은 중과배제주택이 된다. 다만, 이 경우 1세대 1주택 이상자는 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택만 해당된다.”

- 양도세 중과에서 배제되는 특례 주택들은 또 어떤 것이 있나.
“상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 양도세가 중과되지 않는 상속특례주택이 있다. 사용자의 특수관계인이 아닌 직원에게 10년 이상 무상으로 제공한 사용자 소유의 주택도 양도세 중과에서 배제된다. 가정어린이집으로 5년 이상 사용 후 사용하지 않게 된 날로부터 6개월 이내인 주택도 마찬가지다. 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일 양도분 주택도 보유기간이 2년 이상이면 중과세를 피할 수 있다.” 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com