[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑪ 임대주택사업자 절세, 이렇게

한 때 임대주택 사업자 등록을 장려하는 정부 정책 탓에 임대사업자들이 급증한 적이 있다. 하지만 임대주택으로 등록했다고 해서 모든 주택이 세제 혜택을 받는 것은 아니다. 임대주택에 대한 양도세 세제 혜택은 소득세법과 조세특례제한법을 통해 가능하다. 관련 법에서 요구하는 내용을 제대로 파악한다면 절세에 큰 도움이 된다.

- 소득세법상 임대주택 세제혜택은 어떤 것 들이 있나.
“양도세 중과 배제와 거주주택 비과세 특례, 그리고 거주요건 적용 배제 등 3가지가 있다. 양도세 중과 대상에서 제외되려면 중과배제주택이 되면 가장 좋다. 일단 임대사업자 등록을 해야 한다. 수도권 주택은 임대 개시일 현재 기준시가가 6억 원 이하, 기타 지역은 3억 원 이하여야 한다. 2018년 4월 1일 이후 등록분부터는 8년 이상 장기임대주택, 2020년 8월 18일 이후는 10년 이상 정기임대주택이어야 세제혜택을 받을 수 있다.” 

- 거주주택 비과세 특례나 거주요건 적용배제를 받으려면 무엇이 필요한가.
“임대주택이 있는 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 먼저 파는 경우 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있다. 2019년 12월 16일 이전에 사업자등록과 임대주택으로 신청한 주택은 거주요건을 충족한 것으로 인정되어 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 하지만 그 후에 임대주택으로 신청한 경우는 거주 요건 2년을 채워야 비과세 요건을 갖춘 것으로 인정된다.”

- 임대료 상한 기준도 있지 않나.
“2019년 2월 12일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터는 임대료 인상 상한제도 준수해야 한다. 5% 이하로 인상을 했다면 중과배제 주택으로 인정된다.”

- 중과배제주택은 무조건 중과세가 배제되나.
“2018년 9.13 대책으로 임대주택에 대한 세제혜택이 축소되었다. 이에 1주택 이상을 보유한 1세대가 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 중과배제 대상에서 제외되어 양도세가 중 과세된다.”

- 조세특례제한법에 따라 양도세 100%를 감면받을 수 있는 방법이 있다고 들었다.
“임대주택을 2018년 12월 31일 이전에 취득했고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 지자체와 세무서에 등록했다면 양도세를 100% 감면받을 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모에 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원(기타 지역 3억 원) 이하도 마찬가지다. 다만, 2018년 9월 31일 이전에 분양권과 입주권을 포함해 주택을 취득했다면 면적만 85㎡면 된다.”

- 소득세법에서 처럼 임대기간이나 임대료 상한 기준도 있지 않나 
“임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속 임대한 후 양도해야 중과세가 배제된다. 2020년 8월 민간임대주택법이 개정되어 아파트는 임대의무기간이 지나면 등록이 자동 말소된다. 따라서 10년 기간 요건을 채울 수 없어 100% 감면은 어렵게 된다. 임대보증금 또는 임대료도 5%를 초과해선 안되며, 1년 이내 증액 청구도 금지된다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com