[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑫ 임대료 5% 상한제

임대주택에 대해 세제 혜택을 받으려면 의무임대기간 준수와 함께 임대료 인상률 5% 상한제를 지켜야 한다. 이 ‘5%’라는 기준이 가끔 논란의 대상이 된다. 전세냐 월세냐에 따라 기준이 다르고, 반전세 같은 특이한 제도에서는 더 헛갈리게 된다. 각각의 경우 어떻게 적용되는 지 알아보자.

- 월세를 전세로 바꾼 경우 5% 룰이 어떻게 적용되나. 계산 방법이 다를 것 같다.
“월세와 보증금이 섞여 있을 때는 전체 환산 보증금을 구한다. 환산보증금은 1년치 월세를 전월세 전환율로 나누어 구한다. 보증금에 더해 (월세×12개월)/전월세 전환율로 계산한다. 현재 전월세 전환율이 5.5%인데 임대주택이 보증금 1000만 원에 월세 70만 원이라면 1000만 원+(70만 원×12개월)/5.5%로 계산해 1억 6000여 만원의 환산보증금이 계산된다. 따라서 다음 계약 때는 여기서 5%를 올린 1억 7000만 원이 상한이 된다.”

- 전세를 반전세로 돌렸다. 어떻게 계산하나.
“전세보증금 3억 원을 보증금 1억 원의 반전세로 돌린 경우를 계산해 보자. 전세보증금 3억 원에 임대료 5% 인상률을 적용하면 3억 1500만 원이 인상 상한선이다. 그런데 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지 2억 1500만 원을 월세로 돌린다면, 연 월세 임대료를 구하기 위해 먼저 2억 1500만 원에 전월세 전환율 5.5%를 곱하면 된다. 연 임대료가 약 1180만 원이 나오면, 이를 12개월로 나눠 월 임대료(약 98만 원)로 계산한다. 보증금 1억 원에 월세 98만 원을 받으면 된다는 얘기다.”

- 5% 룰은 누구나 반드시 지켜야 하나.
“임대주택으로 등록했다면 반드시 지켜야 하는 규칙이다. 이 때 기준이 되는 것은 임대주택으로 등록한 후 작성한 표준 임대차 계약이다. 만일 2019년 10월 23일 이전에 임대주택으로 등록했다면 이 룰에 적용받지 않고 마음대로 임대료를 올리고 내릴 수 있다. 하지만 이후 등록분이라면 그 때 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 꼭 준수해야 세제 혜택을 받을 수 있다.”

- 임대 의무기간이 끝나도 마찬가지인가.
“임대의무기간이 끝났더라도 임대기간 동안에는 임대료 5% 상한제는 꼭 지켜야 한다. 개정법령이 시행되기 전에 임대주택으로 등록한 기존 사업자에게도 소급 적용된다는 사실에도 유의해야 한다. 임대의무기간 중에 주택을 임의로 팔거나 의무조건을 위반할 경우 과태료를 물어야 한다. 이전에는 1000만 원이었으나 지금은 3000만 원으로 부담이 될 정도로 올랐다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com