[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑬ 입주권과 양도세

입주권이란 재개발이나 재건축 사업을 통해 이전 부동산의 소유자가 신축 주택을 얻을 수 있는 권리를 말한다. 일정한 세금을 내면 입주권도 사고 팔 수 있다. 하지만 주택과 입주권을 함께 보유한 경우 셈 법이 달라진다. ‘도시 및 주거환경정비법’과 그 특례법에서 규정하고 있는 양도세 부과 기준과 절세 방안을 알아보자.

- 보유 주택 없이 입주권만 갖고 있다. 팔 경우 양도세가 부과되나.
“관리처분계획 인가일 현재 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖추었다면, 양도일 현재 입주권 1개만 보유한 1세대에게는 인가일 현재 2년 이상 보유를 전제로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득한 경우라면 ‘2년 거주’ 요건을 충족해야 한다. 또 양도 가액이 12억 원을 넘으면 초과분에 대해선 과세가 된다.”

- 일시적으로 입주권과 주택을 보유하게 되었다. 입주권을 팔면 비과세 혜택을 못 받나.
“주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 팔면 일시적 비과세 특례를 받을 수 있다. 이 경우에도 당연히 관리처분계획 인가일 현재 입주권이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다. 3년 이내에 양도하지 못해도 비과세를 받을 수 있는 경우가 있다. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청한 경우, 공매가 진행 중인 경우가 그렇다.”

- 재개발이나 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 과정에서 소송이 진행 중인 경우도 비과세가 가능하다고 들었다.
“재개발이나 재건축사업 또는 소규모 재건축사업 등이 시행되어, 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등의 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금 청산금 자금을 구하는 소송을 진행하는 경우 그렇다. 소송은 끝났으나 해당 청산금을 받지 못한 경우도 마찬가지다. 사업시행자가 토지 등의 소유자를 상대로 신청한 수용재결 또는 매도청구소송이 진행되는 경우도 그렇다.”

- 조정대상지역 내 다주택자가 입주권을 팔면 세금 폭탄을 맞나.
“다주택자가 조정대상지역 내 입주권을 팔아도 양도세가 중과되지는 않고 기본세율대로 부과된다. 하지만 2년 이상 보유한 경우에 한 해 가능하다.”

- 입주권을 파는 것과 주택을 파는 경우 양도세 계산법이 다른가. 
“입주권이 아닌 주택을 팔 경우 입주권은 ‘주택 수’에 포함된다. 입주권을 팔면 양도세가 중과되지 않지만, 조정대상지역 내 주택을 필 경우 입주권을 포함해 1세대 2주택이 되어 양도세가 중과된다. 결국 주택을 먼저 팔아야 한다는 얘기다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com