[기획] 부동산 세제 A부터 Z까지⑮ 주택 임대소득과 종합소득세 <끝>

주택 임대소득은 ‘사업소득’이다. 당연히 종합소득세 대상이다. 매년 5월에 종합소득세 신고를 하고 세금을 납부해야 한다. 하지만 상가의 경우 소액이라도 과세되는 반면 주택 임대소득은 비과세가 가능한 경우가 있다. 주택 수가 몇 채인지, 전세냐 월세냐에 따라 적용 기준이 달라진다. 

- 임대소득에 대한 종합소득세 계산은 ‘부부’를 기준이라고 한다고 하던데….
“그렇다. 양도세가 주택 수를 세대 단위로 계산하는데 반해 주택 임대소득은 부부 단위로 종합소득세를 계산한다. 따라서 양도세를 계산할 때는 3주택자라도, 주택 임대소득을 계산할 때는 1주택자 또는 2주택자가 될 수 있다.”

- 주택 수에 따라 종합소득세 차이가 많나.
“부부합산 1주택자인 경우 일정 금액 이하인 주택의 월세 수입은 비과세 대상이다. 그 기준시가 금액이 9억 원에서 12억 원으로 올해부터 상향되었다. 따라서 기준시가 12억 원 이하 부부합산 1주택자는 주택 임대소득이 비과세된다. 부부합산 2주택이라면, 임대료를 월세로 받으면 과세가 되고 전세로 받으면 과세소득이 없는 것으로 평가된다. 하지만 3주택자가 되면 전세보증금에 대한 간주임대료 기준 3주택자가 되므로 과세를 피할 수 없다.”

- 간주임대료라는 것이 무엇인가.
“전세 또는 월세 보증금에서 발생하는 소득을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말한다. 보증금에 대한 간주임대료는 부부 합산 3채 이상일 때부터 과세된다. 주택이 3채 이상이고, 부부가 각자 받은 보증금이 3억 원을 초과하면 보증금에 대한 간주임대료가 발생한다. 이 때 주택 수 계산에서 소형 주택은 빼 준다. 여기서 소형주택이란 40㎡ 이하, 기준시가 2억 원 이하인 주택을 말한다.”

- 공동소유 주택은 임대소득 계산 때 주택수 계산이 어떻게 되나.
“하나의 주택에 소유자가 여러 명인 경우가 있다. 이런 공동주택의 주택 임대소득을 계산할 때는 지분이 가장 많은 사람의 소유로 본다. 최대 지분자가 2명이라면 각각의 소유로 하되, 둘이 합의해 한 명을 해당 주택의 임대수입 귀속자로 정하면 된다.”

- 소수지분자는 종합소득세를 전혀 내지 않아도 된다는 것인가.
“2019년까지는 공동주택의 소수지분자들이 임대소득 과세 대상에서 모두 빠져 있었다. 하지만 자녀들을 소수지분으로 포함시켜 임대소득세를 회피하려는 사례가 늘자 정부가 2020년에 세법을 개정했다. 이에 따라 2020년 귀속분부터는 임대 소득이 연간 600만 원이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분 30% 이상 소유자도 임대소득을 내도록 바뀌었다.”
 이의현 기자 yhlee@viva2080.com