임대차 계약 기간 중 세입자가 갑자기 사망하는 일이 벌어졌다. 세입자와 집주인은 계약 당시부터 '제소전화해'를 했다. 이럴 경우 세입자의 상속인에게 제소전화해 이행을 요구해도 되는 지를 놓고 혼란스러울 수 있다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)에게서 해법을 들어 본다.
- 제소전화해를 한 세입자가 갑자기 사망한 경우 그 상속인에게도 효략이 그대로 유지되나.
“법률적으로는 상속인에게 권리와 의무가 승계되기도 한다. 때문에 보증금반환 청구권이 승계되는 상가 임대차에서 제소전화해가 성립된 상황이라면 상속인에게 제소전화해 이행 책임이 있는지를 두고 혼란이 생길 수 있다. 하지만 상속인이 임대차 관계를 이행할 능력이 없다면 제소전화해 이행 책임은 없다.”
- 민법과 마찬가지로 임대차 계약도 상속인에게 모두 승계되는 것 아닌가.
"소송을 제기하기 전에 화해를 한다는 제조전화해를 통해 화해조서가 성립되면 강제집행 효력이 주어진다. 민법에서 피성속인의 채무까지 승계되는 것처럼, 임대차 계약도 마찬가지로 사망한 세입자의 권리와 의무가 상속인에게 모두 승계된다. 건물주는 사망한 세입자의 상속인에게 의무를 이행하도록 요구할 권리가 있다."
- 상가 임대차 계약의 경우도 똑같이 적용된다는 말인가.
"그렇지는 않다. 주택의 경우 세입자가 사망하더라도 함께 거주한 상속인이 임차권을 승계 받아 계속 거주할 수 있지만, 상가 임대차에서는 장사를 해야 한다는 차이점이 있다는 점이 변수다. 세입자의 사망으로 인해 장사가 어렵고, 더이상 상가에 대한 사용수익이 어렵다면 계약해지 사유가 된다고 봐야 한다. "
- 이런 사례가 많이 있나.
"상가 임대차에서는 결국 세입자의 사망이 중대한 계약해지 사유가 된다. 이 경우 제소전화해 효력도 사라지는 것과 같다. 비근한 사례가 종종 발생한다. 때문에 건물주와 상속인의 합의로 계약이 중도에 해지되는 일이 적지 않다."
- 세입자가 사망하더라도 계약과 제소전화해가 그대로 유지되는 경우도 있나.
"세입자의 상속인이 가업을 이어받겠다며 세입자가 운영 중이던 점포에서 함께 일을 하고 있었다면 얘기가 달라진다.
동업 중이던 아들의 판단에 따라 제소전화해 효력이 그대로 이어질 수 있다는 얘기다. 만약 아들이 아버지의 사망 후에도 가업을 잇길 원한다면 세입자의 지위를 승계받을 수 있다.”
- 그럴 경우 별도의 제소전화해 절차를 추기로 밟아야 하나.
"제소전화해는 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원이기 때문에 당사자 특정이 매우 중요하다. 제소전화해 성립 당시와 계약 당사자가 달라졌기 때문에, 건물주는 승계집행문을 부여받는 절차를 밟아야 한다. 세입자의 사망으로 진행된 상속 승계에서는 승계집행문 부여가 어렵지 않다. 하지만 그 밖의 일반적인 사유로 변경된 경우는 명도소송부터 해야 하는 번거로움이 있을 수 있다.”
이의현 기자 yhlee@viva2080.com
댓글
(0) 로그아웃