전세 기간이 끝나 다른 곳으로 이사를 가기로 하고 계약까지 맺었는데, 이전 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 황당할 것이다. 임차권등기 후 이사를 하는 것이 현실적인 방법이지만, 일정에 쫓겨 제대로 처리하지 못하는 경우가 많다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)를 통해 해법을 알아보자.
- 주택 임대차에서 임차권등기란 무엇인가.
“전세금을 돌려 받지 못한 채 이사해야 하는 세입자를 위한 제도다. 전세금을 지키려면 임차권등기가 필요하다."
- 임차권등기를 해야 하는데 중인 거부하면 어떻게 하나.
"얼마전 까지 임차권등기는 집주인에게 결정문이 도달되어야만 등기부에 최종적으로 등록이 될 수 있었다. 하지만 집주인이 결정문을 피하거나 부재 중이거나 사망 등으로 결정문을 받지 못하면 상당 기간 지체될 수 밖에 없었다. 다행히 임차권등기 결정문이 집주인에게 송달되지 않아도 등기부에 등재되는 법안이 얼마 전에 마련되었다.”
- 어떻게 바뀌었나.
“기존에는 집주인이 결정문을 송달받은 것으로 판단하는 '공시송달'이 있었는데, 이 것도 시간을 단축하는 데 큰 도움이 되지 못했다. 그런데 지난달 19일 집주인이 임차권등기를 확인하지 않아도 등기부에 등재되도록 법이 개정되었다. 이번 개정안은 당초 10월에 시행될 예정이었지만 전세 사기 피해자 보호를 위해 시행일을 3개월 앞당긴 것으로 보인다. 따라서 지난달 19일 이후부터의 임차권등기나 이전에 완료되지 못한 등기에 대해서도 임차권등기가 가능하다."
- 구체적으로 법 조항이 어떻게 달라졌나.
“주택 임대차보호법 제3조의 제3항에서 인용한 민사집행법 제292조 제3항이 중요하다. ‘가압류에 대한 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 개정 규정이다. 여기서 가압류란 임차권등기를 의미하며, 채권자는 세입자, 채무자는 집주인을 말한다고 주택임대차보호법에서 규정한 것이다. 결국 임차권등기에 관한 집행은 집주인에게 결정문이 송달되기 전에 할 수 있다는 얘기다.”.
- 세입자는 그럼 이제 임차권등기에 아무런 불편이 없어지는 것인가.
“세입자가 주의해야 할 점은 여전히 남아 있다. 임차권등기가 어느 정도 시간이 걸린다는 점을 우려해 미리 임차권등기를 신청해야 한다는 생각을 하기 쉽다는 것이다. 하지만 아직 계약 기간이 끝나지도 않았는데 임차권등기를 신청할 근거는 없다. 전세 계약이 끝나지 않았다면 먼저 집주인에게 내용증명 등으로 계약해지와 전세금반환요구를 먼저하고, 계약이 끝난 후에도 전세금을 돌려주지 않을 때 임차권등기를 신청해야 한다.”
박성훈 기자 shpark@viva2080.com
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