[부동산 생활법률] 새 세입자 못구한 책임은 세입자에

음식점을 열고자 상가 점포를 계약했다. 건물주가 운영했던 점포라 권리금을 건물주에게 내고 들어왔다. 이 경우 계약이 종료되면 권리금을 건물주에게 다시 돌려받아야 할까? 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 세입자의 권리금 회수는 건물주가 책임져야 할 사안이 아니라고 조언한다.

- 우선, 건물주가 권리금 거래를 할 수 있는 것인가.
"권리금이란 영업시설이나 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 원칙적으로 권리금 거래는 세입자 간 거래하는 계약이다. 하지만 건물주가 자신이 운영해온 점포를 다른 세입자에게 임대한 경우에는 건물주도 권리금 거래를 할 수 있다."

- 세입자로선 당연히 권리금을 회수할 수 있을 것으로 생각하지 않을까.
"건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자는 향후 발생하게 될 권리금회수 방식을 착각할 수 있다. 건물주에게 권리금을 내고 들어왔으니 보증금처럼 계약이 끝날 때 다시 반환받을 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 법률상 건물주는 권리금반환 의무에 대한 책임이 없다."

- 관련 법에 그런 규정이 있나.
"상가건물 임대차보호법에 관련 규정이 있다. 세입자가 권리금회수를 하려면 계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다고 규정하고 있다. 건물주 자신이 점포를 운영해온 경우엔 신규 세입자에게 권리금을 받을 순 있지만, 신규 세입자가 추후 권리금을 회수하려면 또 다른 세입자를 구해 권리금을 받아야 한다는 뜻이다."

- 권리금을 건물주에게 내고 들어온 경우 세입자는 나중에 권리금회수도 건물주를 상대로 해야 하나.
"건물주가 운영 중이던 점포를 세입자에게 임대한 경우에는 법률상 건물주가 권리금을 받아도 문제가 되지 않는다. 다만, 상가 임대차에서 흔한 경우가 아니기 때문에 세입자 입장에서는 권리금회수에 관해 혼란이 생길 수 있다. 만약 건물주에게 권리금을 내고 들어온 상가 임차라도 세입자는 신규 세입자를 주선해 권리금 거래를 해야 한다.”

- 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자가 계약이 종료될 때까지 신규 세입자를 구하지 못했다면 누구 책임인가.
"계약이 끝날 때까지 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못하는 경우가 왕왕 있다. 특히 건물주에게 권리금을 내고 들어온 세입자라면 건물주에게 책임을 묻는 사례도 더러 있다. 이런 경우 신규 세입자를 구하지 못한 책임은 건물주가 아닌 세입자 본인에게 있다."

- 세입자에게 권리금을 받은 건물주가 시설물에 관한 소유권을 주장하며 추후 들어온 신규 세입자에게도 권리금을 받으려고 한다면?.
"세입자가 건물주에게 권리금반환에 대한 법적인 책임을 물을 수 있다. 건물주가 자신이 운영 중이었던 점포에 대한 권리금을 이미 세입자에게 받았다면 그 순간 금전적 권리를 넘겨준 것이다. 따라서 후임 신규 세입자에게 권리금을 재차 요구하는 것은 법률상 세입자의 권리금회수 기회를 방해하는 행위가 될 수 있다.”

박성훈 기자 shpark@viva2080.com