비사업용 토지 양도세 중과 피하려면?

토지의 용지에 맞게 사용하지 않으면서 보유하고 있는 부동산을 ‘비 사업용 토지’라고 한다. 지목은 ‘대지’인데 건물이나 주차장 같은 것 없이 나대지로 방치하거나, 농사를 짓지도 않으면서 농지를 보유한 경우 등이 해당한다.

이런 부동산에는 세금이 어떻게 부과될까. <부동산 절세 오늘부터 1일>을 쓴 이은하 세무사의 도움을 얻어 비 사업용 토지에 대한 절세 방안을 알아본다.

◇ 양도세 중과는 ‘옛 말’
세무당국은 일반적으로 비 사업용 토지를 투기 목적의 보유로 판단해 양도세를 무겁게 때린다. 때문에 얼마 전까지만 해도 적지 않은 이들이 나대지에 뜬금 없이 주차장을 조성하고 직접 시골에 내려가 농사를 지으며 세금을 피하려 애쓰곤 했다.

하지만 지금은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 부여되는 등 과거의 규제 일변도 세무 정책에서 완화되는 기조이다.  양도세 세율도 기본 세율에 10% 포인트만 가산된다. 

예를 들어 15년 이상 보유한 토지의 양도 차익이 5억 원일 경우 사업용 토지라면 장기보유 특별공제 혜택 등을 받아 1억 2400만 원 가량의 양도세가 매겨진다. 비 사업용 토지라면 여기에 10% 포인트의 가산세가 붙어 1억 6200만 원 가량이 나온다. 비 사업용 토지에 대한 양도세가 3800만 원 가량 더 많은 것이다.

◇ 비 사업용 토지를 사업용으로 인정 받으려면
예전보다는 많이 낮아졌지만 비 사업용 토지를 매각할 경우 여전히 적지 않은 세금이 부과된다. 세금을 절약하기 위해서라도 원래 지목에 맞는 용도로 바꿀 필요가 있다. 

대지의 경우 땅 위에 건물을 짓거나 주차장으로 사용하는 등 ‘생산활동’에 사용하고 있음을 입증하는 방법이 일반적이다. 농지는 소재지나 인접한 시·군·구에 살면서 직접 농사를 지어야 한다, 직선거리로 30㎞ 이내면 사용용지로 인정된다. 임야의 경우도 30㎞ 이내 지역을 포함한 소재지에 실제로 살아야 한다. 

사용 용도 뿐만 아니라 기간 요건도 충족해야 한다. 세법에서 정한 최소 기간 이상을 사업용으로 사용했다고 입증해야 한다. 토지를 팔기 전에 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중 3년 혹은 토지 보유기간의 60% 이상 동안에 사업용도에 맞게 써야 한다. 결국 팔기 전에 최소 2년은 사업용으로 사용해야 한다는 것이다.

농사를 직접 짓기 어렵다면 ‘농지은행’을 이용하는 방법이 있다. 8년 이상 위탁한 기록이 있으면 사업용토지로 인정받아 양도세를 아낄 수 있다. 

◇ 비 사업용이지만 사업용으로 예외 인정받는 경우 
사용요건과 기간요건을 충족하지 못해도 사업용 토지로 인정받을 수 있는 예외가 있다. 상속받은 농지가 대표적이다. 부모 사망일로부터 5년 내에 양도하면 사업용토지로 과세된다.

직계존속 또는 배우자가 8년 이상 현지에서 자경한 농지나 임야, 목장 용지를 상속 또는 증여받은 경우에도 사업용토지로 인정해 준다. 다만, 양도 당시 도시지역 안의 토지는 대상에서 제외된다.

공익사업을 위해 수용되는 토지로 2006년 12월 31일 이전에 사업인정 고시가 되었거나, 사업인정 고시일로부터 5년 이전에 취득한 경우도 사업용토지로 인정된다. 2005년 12월 31일 이전에 취득한 농지도 사업용토지로 본다. 또 취득기간이 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지인 비 사업용 토지는 언제 팔더라도 기본세율로 과세된다.

◇ 주말 농장은 사업용 토지로 인정될까
농지를 사업용토지로 인정받으려면 상시 농업에 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배해야 한다. 직전 3년 중 2년은 살면서 직접 경작해야 하는데 이 때 소득 기준도 적용된다. 

자경기간 동안 농작 소득을 제외한 사업소득의 합계가 3700만 원인 과세 기간은 경작기간에서 제외된다. 따라서 농업 외 근로소득이 있다면 총 급여가 한 해 3700만 원 미만이고 실제 농사를 지었다는 증빙이 있어야 자경 기간으로 인정받을 수 있다.

땅을 분양받아 운용하는 주말 농장 역시 마찬가지다. 직장이 있는 상태에서 주말농장을 운용하는 경우 같은 기준이 적용된다. 2021년 12월 31일까지는 근처에 살지 않고 총급여가 연 3700만 원이 넘어도 사업용토지로 양도세가 과세되었다.

하지만 이후에 양도하는 주말농장은, 사업용토지로 인정되는 요건을 갖추지 않았다면 비 사업용 토지로 분류되어 중과세 대상이 된다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com