[부동산 생활법률] 세입자 권리금 회수

계약이 끝나가는 건물 세입자가 권리금을 회수할 목적으로 건물주에게 신규 세입자를 주선했다. 그런데 건물주가 다른 세입자를 받겠다며 계속 거부한다. 계약 만료가 다가오는데 세입자는 권리금 회수가 가능할 지 걱정이 이만 저만이 아니다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)의 조언을 들어보자.

- ‘권리금’이란 무엇이며, 어느 경우에 회수가 가능한 지 궁금하다.
“권리금이란 영업시설이나 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 상가건물 임대차보호법에는 세입자가 권리금을 회수하려면 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선해야 한다고 되어 있다. 계약 종료 때까지 새 세입자를 주선해야 권리금회수 기회를 놓치지 않는다는 얘기다.”

- 건물주의 권리금회수 방해 행위가 확실한 경우라면 권리금 회수에는 문제가 없지 않나.
“상가 임대차에서 세입자는 보증금반환을 요구할 권리 뿐만아니라 권리금회수 기회도 보장을 받는다. 다만, 건물주의 방해나 급작스러운 해지통보로 예상치 못하게 계약을 종료하게 된다면 문제가 달라진다. 건물주의 방해로 세입자가 권리금회수 기회를 보장받지 못한다면 계약이 종료된 후 3년까지는 법적 대응이 가능하다.”

- 법적으로 어떻게 대응해야 하나.
“법률상 건물주의 방해로 정해진 기간 내 권리금회수 기회를 세입자가 제대로 활용하지 못했다면, 법적인 대응을 통해 세입자의 권리를 찾을 수 있다. 상가건물 임대차보호법에는 계약이 종료된 날로부터 3년 이내에 건물주에게 권리금 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 계약이 종료되었어도 3년 이내에 손해배상청구소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 청구할 수 있다는 얘기다.”

- ‘손해배상청구소송’은 무엇이며, 그런 사례가 많나.
“건물주의 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다. 2015년 관련 법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담이 총 700건에 이를 정도로 비슷한 사례가 많다.”

- 건물주의 방해가 없었지만, 세입자가 신규 세입자를 구하지 못한 채 계약 종료가 되면 어떻게 되나.
“세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했다면 법적으로 따져봐야 한다. 세입자의 권리금 회수 기회는 법률상 계약이 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 시점까지이다. 만약 건물주의 방해가 없었는데도 세입자가 기간 내에 신규 세입자를 구하지 못했다면 계약 종료와 함께 세입자의 권리금회수 기회가 사라진다는 얘기다.”

- 다음 세입자를 찾기가 쉽지 않을텐데 건물주도 같이 찾아봐 주어야 하는 것 아닌가.
“세입자의 권리금회수 기회는 건물주가 보장해줘야 하지만, 결국은 스스로 신규 세입자를 주선해 ‘권리금 거래’를 해야 한다. 이 기회를 이용하지 못했다면 세입자 스스로 자신의 권리를 포기하는 것이나 다름없다. 다만, 상가 임대차에서는 세입자가 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있고 세입자가 위법을 저지르지 않는 이상 건물주가 함부로 계약해지도 할 수 없다. 따라서 정당하지 않은 사유로 갑자기 신규 세입자를 구해야 하는 계약 종료 시점을 앞둔 것은 아닌지부터 판단해 볼 필요가 있다.”

- 세입자가 권리금회수 전에 미리 준비할 것은 없나.
“자신이 권리금을 회수할 자격이 있는지부터 확인하는 것이 좋다. 세입자는 법률상 권리금회수 기회를 보장받아야 하지만, 세입자에게 그럴 기회가 주어지지 않는 경우도 있다. 세입자가 임대차 기간 중 위법을 저지른 경우가 그렇다. 세입자가 임차한 목적물이 백화점이나 대형 마트 등 부동산의 형태에 따라 법률상 권리금회수 자체가 불가능한 경우도 있으니 계약 전에 꼼꼼히 따져보아야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com