증여세 절세 가이드③ 자녀증여 절세법

다주택자들이 중과세를 피하기 위해 선택하는 방법 가운데 하나가 자녀에게 주택을 싸게 파는 것이다. 부모는 싸게 파는 것이니 양도세를 절감할 수 있고, 자녀는 자기부담을 줄여 주택을 구입하게 되니 서로에게 좋다. 하지만 세무당국이 그렇게 허술하거나 호락호락하지 않다. 자녀에게 부동산을 증여할 경우 주의점을 알아보자.

◇ 자녀증여 시 친족관계는 별도 기준 적용 
부모가 자녀에게 부동산을 팔면 세무당국은 이를 ‘증여’로 추정한다. 자녀의 자금출처가 확실하게 입증되거었나 적정한 매매가로 거래되었는 지 확인되어야 변칙 증여로 보지 않는다.

특히 친족 관계에서는 시가보다 너무 싸게 팔면 거의 증여로 본다. 국세청이 증여로 판단하는 기준은 시가의 30%, 3억 원 가운데 적은 금액이다. 시가와 30% 정도 차이가 나면 증여로 의심받는다는 얘기다. 이 때 시가와 거래가격 차이 가운데 작은 금액을 증여재산가액으로 판단한다.

예를 들어 아들에게 20억 짜리 아파트를 시가보다 5억 원 싸게 15억 원에 팔았다고 가정해 보자. 이 차액 5억원은 시가의 30%인 14억 원(20억×30%)과 3억 원 가운데 작은 금액인 3억 원보다 크다. 국세청은 이 거래를 증여로 판단해 시가보다 싸게 판 5억 원에서 3억 원을 뺀 2억 원을 증여로 보고 증여세를 부과하게 된다.

얼핏 보아선 아들이 실제 증여받은 5억 원보다 적은 2억 원에 대해서만 증여세를 내는 것이고 아버지도 싸게 팔아 양도세를 절약했으니 세 부담을 줄인 ‘묘수’라고 생각할 수 있다. 하지만 친족 같은 특수관계인에게는 별도의 증여셈법이 있다는 게 변수다.
국세청은 친족 증여일 경우 시가와 거래가 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 양도가액을 시가로 계산하도록 하고 있다. 결국 아버지는 20억 원을 양도가액으로 해 양도세를 물어야 하므로 결과적으로 세금부담이 더 커지는 셈이다.

◇ 자녀 증여 통합 절세술
자녀에게 주택을 증여하는 경우 대부분은 다주택자들이다. 자녀를 통해 세금을 줄일 요량이라면 먼저 양도차익이 적은 주택을 파는 것이 유리하다. 이후 남은 주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 팔면 세금을 크게 절약할 수 있다. 만일 두 주택의 양도차익이 똑같다면, 일단 자녀에게 증여한 후 파는 전략도 검토할 만하다.

현금과 부동산 가운데 어떤 형태로 증여하는 것이 세금을 덜 내는 방법인지도 고려해야 한다. 이 때 부동산 증여에는 취득세가 별도로 부과된다는 점을 참고할 필요가 있다. 세금만 놓고 본다면 현금 증여가 절세 측면에선 유리하다는 얘기다. 다만, 아파트를 증여하지 않고 팔았을 경우 내게 될 양도세까지 고려하면 결과가 뒤바뀔 수 있으니 잘 따져 보아야 한다.

자녀에게 고가의 주택을 증여한 경우 반드시 10년 후에 팔아야 한다는 점도 참작해야 한다. 1세대 1주택이 되었더라도 고가 주택에 대해선 10년 내에 팔 경우 이월과세가 적용되어 많은 양도세가 부과될 수 있기 때문이다. 

자녀가 증여세와 취득세를 감당할 수 있는 지 여부도 반드시 살펴봐야 한다. 자녀가 낼 세금까지 부모가 현금으로 증여해 주어야 하는 문제가 생길 수 있기 때문이다. 이럴 경우 부담부증여를 해 증여세를 낮추는 방안도 검토 대상이다.

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com