세입자가 임대료를 연체하는 경우가 있다. 건물주나 집 주인은 대부분 이런 경우 명도소송을 선택하지만 시간과 비용 부담이 만만치 않다. 이럴 때 ‘제소전화해’ 제도가 유용할 수 있다. 집 주인이 악용하지만 않는다면, 버티는 세입자를 합법적으로 비용 부담 없이 내보낼 수 있는 방법이다.
- 제소전화해가 무엇인가.
“상가임대차 관계에서 많이 활용되는 제도로, 소송을 제기하기 전에 화해한다는 뜻이다. 법원에서 화해조서 성립을 결정하면 강제집행 효력을 갖는다.”
- 명도소송이 가장 일반적이고 확실한 방법이 아닌가.
“그렇기는 하지만 시간과의 지리한 싸움을 펼쳐야 한다는 게 단점이다. 명도소송을 하려면 먼저 계약해지 절차를 거쳐야 하고 세입자가 이에 불응해야 진행된다. 소송에 돌입한 후에도 판결문이 나오기까지 1년 이상 소요되는 경우도 있다. 세입자가 판결에 불복한다면 더 길어질 수 있어 추가로 세입자를 받아야 하는 건물주 입장에서는 부담이 큰 해법이다.”
- 제소전화해가 좋은 점이 무엇인지 궁금하다.
“일단 성립이 결정된 순간부터 효력을 가진다. 따라서 소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 신청할 수 있다. 계약 초기에 몇 개월의 시간만 투자하면 나중에 생길 수 있는 문제를 미리 대비할 수 있다. 명도소송으로 인해 발생할 수 있는 경제적 부담도 줄일 수 있다. 명도소송 중에도 세입자가 연체를 계속할 수 있는데, 제소전화해는 곧바로 강제집행을 신청할 수 있어 임대료 연체에 대한 피해도 상대적으로 적다. 세입자가 시간을 끌어 보았자 얻는 이득이 적기 때문에 끝까지 버티기도 힘들다.”
- 제소전화해를 건물주가 악용하기도 한다고 들었다.
“세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금회수 기회를 계약 초부터 포기시키기 위해 이 제도를 악용하는 사례가 적지 않다. 하지만 제소전화해는 기본적으로 세입자의 권리를 막고자 하는 제도가 아니다. 따라서 세입자의 권리를 포기시키는 취지의 조서를 제소전화해 문건에 포함시켰다가는 법원에서 기각이나 보정명령이 내려질 가능성이 크니 주의해야 한다.”
박성훈 기자 shpark@viva2080.com
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