부동산경매 기초 ‘30문 30답’④ 경매물건 체납세액 등 정보 사전확인 필수

부동산 경매에 입찰할 때 해당 물건에 대한 체납세액 여부 등을 자세히 따져봐야 한다. 더불어 경매 과정의 집행기록도 반드시 사전에 열람해 보고 추후 있을 지 모를 갈등이나 분쟁에 대비해야 한다.

- 부동산 경매에서 원 소유자는 해당 물건에 대해 성실하게 신고할 의무가 있지 않나.
“그렇다. 법원은 이해관계자에게 권리를 신고하도록 한다. 부동산 소유자에게 체불임금이나 체납세금이 있다면 피고용인과 국가 또는 지자체는 그 금액을 신고토록 되어 있다. 이런 건들은 가압류를 집행하지 않더라도 경매 후 선순위로 배당받을 수 있다.”

- 그런데 경매에서 임금채권과 체납세액을 놓고 분쟁이 나오는 이유가 무엇인가.
“이런 임금채권이나 체납세금을 법원이 공개하지 않기 때문이다. 별도로 사건기록을 열람해야 확인할 수 있다. 더욱이 경매사건의 이해관계인이 아니면 이 사건기록을 열람할 자격이 주어지지 않는다.”

- 경매사건의 사건 기록을 이해관계자만 열람할 수 있다는 것이 무슨 말인가.
“민사집행법 제9조에 따르면 집행관은 이해관계가 있는 사람이 신청하면 집행기록을 볼 수 있도록 허가하고, 기록에 있는 서류의 등본을 교부하도록 되어 있다. 문제는 이 이해관계자의 ‘범위’이다. 경매에서 낙찰된 최고가매수신고인은 민사집행법 제90조에 정한 이해관계인의 범위에 들어있지 않다.”

- 낙찰자가 경매기록을 보지 못한다는 것이 말이 되나.
“법적으로는 압류채권자의 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 그리고 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 한정되어 있다.”

- 이런 불합리한 규정을 그대로 지켜야 하나. 
“그래서 ‘부동산 등에 대한 경매절차 처리지침’이 원용된다. 이 지침에 따르면 최고가매수신고인 뿐만아니라 차순위매수신고인 심지어 최고가 혹은 차순위 매수신고인이라고 주장하는 사람까지도 사건 기록을 열람할 수 있도록 하고 있다. 확인 결과 그 규모가 낙찰자에게 부담이 될 정도라면, 매각불허가 신청을 할 수 있다. 법원에서도 받아들여질 가능성이 높다. 낙찰 후 매각허가 결정이 나기 전에 반드시 사건 기록을 열람하는 것이 리스크를 줄이는 길이다.” 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com