부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑥ 매각물건명세서 내용이 사실과 다르면?

- 낙찰을 받았는데 매각물건명세서 내용이 사실과 다르면 어떻게 해야 하나.
“매각물건명세서의 기재 오류로 인해 낙찰자의 인수 부담이 커지는 경우가 왕왕 있다. 이 때는 매각불허의 사유가 된다. ‘민사집행법’ 상 매각 불허 요건 중 ‘매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때’에 해당하기 때문이다. 낙찰자를 포함해 이해관계자가 법원에 매각의 불허를 신청하면 된다. 매각 허가 결정이 이뤄진 후 오류를 발견했다면 항고 또는 매각허가결정 취소를 신청하는 방법이 있다.”

- 매각 대금을 완납한 후에 발견했어도 마찬가지인가.
“이런 경우에는 문제가 복잡해 진다. 매각물건명세서에 인수되는 권리로 전세권을 표시하지 않았더라도, 낙찰자에게 당연히 인수되는 전세권이 소멸되지는 않는다. 결국 그런 경우 손해는 전세권자가 보는 것이 아니라 낙찰자가 보게 된다. 실제로 그런 사례가 발생하기도 했다.”

- 매각물건명세서의 흠결로 인해 낙찰자가 손해를 보았는데 국가가 책임져야 하는 것 아닌가.
“당연히 그렇게 해야 하지만 국가의 책임은 매우 제한적이다. 결국 권리분석에 대한 법률적 지식과 꼼꼼한 확인이 필요하다는 얘기다. 매각물건명세서만 믿고 입찰에 나섰다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다.”

- 매각물건명세서 내용이 매각기일 직전에 바뀌기도 하나.
“바뀌는 경우가 있다. 이런 경우에는 매각물건명세서의 사본을 비치한 후에 그 기재내용을 정정 혹은 변경하는 경우에는 판사가 정정 혹은 변경된 부분에 날인하고 비고란에 정정 및 변경했음을 적도록 되어 있다. 권리관계의 변동이 발생해 매각물건명세서를 재작성하는 경우에는 기존의 명세서에 ‘변경 전, 변경 후’라고 적어야 한다.”

- 그런 경우엔 매각 일정을 변경해야 하지 않나.
“사본 비치 후에 매수신청에 영향을 미칠 만큼 큰 정정 혹은 변경 사항이 생겼다면 아예 매각기일을 변경해 다시 공고한 후 매각절차를 진행해야 한다. 사본이 비치된 후에 임차인이 추가되거나 유치권 신고가 이뤄지는 경우 등이 대표적이다. 집행관은 매각을 실시하기 전에 그 정정 변경된 내용을 고지해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com