[부동산 생활 법률] 부동산경매 낙찰금이 전세금보다 적다면?

전세 살던 집이 경매로 넘어가 버렸다. 그런데 세입자가 돌려받아야 할 전세금보다 낮은 금액으로 집이 낙찰됐다. 나머지 금액을 포기해야 할 지 막막한 상황이다. 전세금을 전액 돌려 받는 방법은 없을까. 

- 실제로 이런 경우가 많이 있나.
"부동산경매의 낙찰대금은 현시세보다 낮게 책정되는 경우가 많기 때문에 이런 일이 생긴다. 최근처럼 전세가보다 매매가가 낮은 매물이 속출하면 세입자들이 불안감을 가질 수 밖에 없다." 

- 이렇게 속수무책으로 힘 없는 전세 세입자만 피해를 봐야 하나. 방법은 없나.
"선순위 세입자라면 경매에 낙찰된 금액이 전세금보다 적더라도 전세금을 돌려받는데 문제가 없다. 경매대금이 모자라더라도 낙찰자에게 나머지 금액을 청구할 수 있다.”

- 근거는 무엇인가.
"주택 임대차보호법 제3조의 5항을 보면 ‘경매의 낙찰자는 매각대금을 완납함으로써 소유권을 취득하지만, 선순위 세입자의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권은 사라지지 않는다’고 되어 있다. 낙찰자는 경매대금 지급과 동시에 해당 주택에 대한 소유권이 주어지지만, 선순위 세입자의 전세금이 남아 있다면 잔액에 대한 책임은 낙찰자에게 남아 있다는 얘기다."

- 그럼 낙찰자에 대해선 어떤 요구를 해야 하나.
"낙찰대금으로 전세금이 완전히 변제되지 않고 일부 금액이 남아 있다면 세입자는 낙찰자를 상대로 잔액을 청구하면 된다. 세입자는 나머지 금액이 변제될 때까지 해당 주택에서 계속 머무를 수도 있다. 만약 잔액을 주지 않는다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있다.”

- 선순위가 아니면 어떻게 되나.
"그렇다면 문제는 간단치 않다. 부동산경매에 낙찰된 금액은 배당순위에 따라 채무가 변제되기 때문에 후순위에 있는 세입자는 선순위 채권자들의 채무가 다 변제될 때까지 순서를 기다려야 한다. 그렇게 되면 법적으로도 대응할 방안이 마땅치 않다."

- 선순위가 되는 방법이 따로 있나.
"낙찰대금이 모자라 전세금을 제대로 변제받지 못하는 상황을 피하려면, 계약 당시부터 자신이 선순위 세입자에 해당하는지를 파악하는 것이 중요하다. 이사할 곳의 등기부를 확인해 집주인의 채무 상태를 확인하는 것은 물론 전입세대 열람내역을 확인해 자신이 선순위 세입자에 해당하는지 파악해볼 필요가 있다."

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com