부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑨ 소유권 가등기와 담보가등기

- 가등기가 무엇인가. 경매 때 상당한 변수가 된다고 들었다.
“가등기란 등기에 관한 청구권을 보전하기 위한 조치이다. 가등기의 종류에는 소유권가등기와 담보가등기가 있다. 대개는 소유권 이전에 관한 가등기에만 신경을 쓰는데, 담보가등기가 변수가 되는 경우가 있으니 잘 살펴야 한다.”

- 가등기는 기본적으로 어떤 때 하는 것인가.
“소유권 가등기가 기장 일반적이기는 하지만 그 외에도 지상권이나 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권단보권, 임차권에 관한 설정과 이전, 변경, 그리고 소멸까지도 그 청구권을 보전하기 위해 가등기를 할 수 있다.”

- 소유권가등기란 무엇인가. 
“이전청구권을 보전하기 위해 설정한 가등기를 말한다. 정식 명칭은 ‘소유권이전청구권보전가등기’이다. 미래에 부동산의 소유권을 넘겨받기로 악정하고 그 약정 내용을 보전하기 위해 설정하는 가등기라고 보면 된다.”

- 채권자가 돈을 빌려주면서 채무자가 갚지 않을 경우에 대비해 소유권가등기를 설정하는 경우가 많다고 들었다.
“그렇다. 그래서 채무자가 부당하게 손해를 보는 일도 있다. 이를 개선하기 위해 ‘가등기담보 등에 관한 법률’이 제정되었다. 소유권가등기로 되어 있다고 해도 사실상 금전채권 담보를 목적으로 설정된 가등기, 즉 ‘담보가등기’라면 그 효력을 저당권과 동일하게 보게 된 것이다.”

- 담보가등기가 왜 중요한가.
“소유권가등기는 금전채권이 아닌 ‘청구권’을 보전하기 위해 설정한 등기이다. 따라서 만약 선순위라면 그 부담이 낙찰자에게 승계된다. 때문에 등기상 소유가등기로 표시된 가등기가 사실상의 소유권가등기인지, 당보가등기인지 구별하는 것이 권리분석에서는 매우 중요하다.”

- 법원의 별도 조치는 없나.
“소유권가등기가 되어 있는 부동산 경매에서 법원은 가등기권리자에게 해당 가등기가 담보가등기인 경우 그 내용과 채권의 존부, 원인 및 금액을 신고하도록 하고 있다. 담보가등기가 아니라면 해당 내용을 신고하도록 독촉 통지한다. 그 ‘최고’에 따라 배당요구 기일이 끝나기 전에 담보가등기라는 취지로 신고한 가등기권자만 배당을 받을 수 있다. 그리고 그 가등기는 순위를 불문하고 매각으로 소멸된다.”

- 가등기권자가 담보가등기가 아니라는 취지로 신고하거나 법원의 최고에도 불구하고 아무 신고도 않으면 어떻게 되나
“배당을 받을 수 없다. 만일 그 가등기가 등기상 최선순위 설정권리인 말소기준권리보다 선 순위라면 낙찰자에게 부담이 승계된다.” 

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com