부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑩ 임차인 모르는 매각 결정에 대한 항고권

전세 세입자가 모르는 사이에 집이 경매로 넘어가 매각허가결정까지 나는 경우가 종종 있다. 세입자인  임차인 입장에서는 손 쓸 방법이 없어, 법원의 매각허가결정에 항고를 하려고 한다. 가능할까.

- 경매절차 상 ‘이해관계인’이어야 항고할 수 있는 것으로 안다. 임차인은 이에 해당되지 않나. 
“민사집행법 제90조에 보면, 법원에서 인정하는 경매절차의 ‘이해관계인’은 압류채권자와 집행력이 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 관리자, 그리고 부동산 위의 관리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 한정되어 있다. 아쉽게도 임차인은 이해관계자에 해당하지 않는다.” 

- 이해관계인으로 볼 여지가 전혀 없나.
“법에는 부동산 위의 관리자로서 이해관계인이 될 수 있지만, 그 권리를 증명한 사람으로 제한하고 있다. 따라서 임차인이라도 경매절차상 배당요구가 끝나기 전에 적법한 배당요구를 하거나 임차인으로서의 권리신고를 하는 등 그 권리를 증명했다고 볼 만한 사정이 없다면 이해관계인이 될 수 없다.”

- 경매절차가 진행되는 사실조차 모르고 있었다. 그런데도 항고조차 못한다는 것인가.
“이해관계자가 아닌 임차인은 경매절차의 진행 사실을 통지받지 못했더라도 절차상의 하자로 볼 수 없다는 것이 대법원의 일관된 판단이다. 따라서 매각 허가 여부의 결정에 대한 항고 자격도 없다고 본다. 임차인이 전입신고가 명확히 되어 있고 현황조사서에도 이름과 전입신고 일자가 기재되어 있다 하더라도 여전히 항고 자격은 주어지지 않는다고 봐야 한다.”

- 그 법적 근거는 무엇인가.
“민사소송법 제607조에 보면, 경락허가 결정이나 낙찰허가 결정이 있은 후에 그에 대해 즉시항고를 하면서 그러한 사실을 증명하는 자는 소정의 이해관계인이라고 할 수 없다고 되어 있다.”

박성훈 기자 shpark@viva2080.com