[부동산 생활 법률] 비용 부담에 ‘제소전화해’ 안하면?

건물주들 가운데 ‘제소전화해’ 신청을 꺼리는 경우가 있다. ‘비용’ 때문이다. 하지만 제소전화해를 신청해 두면, 나중에 문제가 생겼을 경우 비용은 물론 시간까지 크게 아껴주는 법적 수단이 될 수 있다. 특히 상가 임대차에서는 제소전화해가 필수라고 보는 것이 합리적인 판단이다.

- ‘제소전화해’를 했다가 나중에 별 문제가 생기지 않으면 돈만 버리는 것 아닌가.
“제소전화해는 소송 전 화해를 법원에서 결정해 주는 제도로, 강제집행 효력을 갖게 된다. 따라서 상가 임대차 계약에서 제소전화해는 세입자의 위법행위로부터 건물주를 보호해 주는 안전장치라고 볼 수 있다. 세입자가 임대료를 연체해 발생하는 리스크 등에 대비해야 하는데, 단순히 비용이 아까워 신청을 꺼리다 나중에 건물주가 더 큰 손해를 볼 수 있다.”

- 고작 몇 년 임대하는 세입자 때문에 비용을 들인다는 게 아깝다고 생각될 수도 있다.
“당장 들어가는 비용이 없으니 경제적으로는 절약의 효과가 있을 수 있다. 하지만 나중에 문제가 발생할 경우, 법적 대응에 상당한 비용과 시간이 소요된다. 제소전화해를 하지 않은 상태에서 세입자가 위법을 저지른다면 건물주가 대응할 수 있는 법적 수단은 명도소송 뿐이다. 매우 번거롭고 비용도 훨씬 더 들어갈 수 있다.” 

- 제소전화해와 명도소송 간 비용 차이가 큰가.
“명도소송을 하게 되면 소송에 필요한 제반 비용에 변호사 선임비용까지 적어도 수백만 원이 소요될 것이다. 그러나 제소전화해는 변호사를 선임해도 그 보다 크게 낮은 금액으로 신청할 수 있다. 명도소송에서 승소하면 법률상 소송 비용도 세입자에게 청구할 수 있다. 명도소송이 시작되면 짧게는 수개월에서 길게는 1년이 훨씬 넘을 수 있다.”

- 신청 비용 부담 때문에 법률 전문가 도움 없이 직접 제소전화해를 신청하는 ‘셀프 제소전화해’도 있지 않나.
“제소전화해는 법률 조력자의 도움 없이 일반인이 직접 하기에 한계가 있다. 법률을 기반으로 한 조서 내용이 들어가야 하기 때문에 더더욱 그렇다. 셀프 제소전화해는 대부분 법률에서 규정하지 않는 내용으로 조서가 작성되기 일쑤다. 법에서 금지하는 부당한 세입자 권리 박탈 같은 내용이 들어갈 경우 법원에서 보정 혹은 기각명령이 떨어질 수도 있다. 그렇게 되면 시간과 비용을 줄이려고 한 당초 취지가 무색해 진다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com