부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑬ 미등기 건물 소액임차인의 최우선변제권

어떤 건물에 세를 들려고 할 경우 누구나 건물의 등기 여부나 건물주의 재정 상태에 관심을 갖지 않을 수 없다. 미등기 건물에 세를 들었던 임차인들 가운데 법의 보호를 받지 못하고 내쳐질 것을 우려하는 이들이 적지 않다. 이들은 보호받을 수 있을까? 

- 미등기 건물에 소액 임차인이 세 들어 있다. 경매가 이뤄질 때 보호받을 수 있나.
“주택임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다. 하지만 임차주택이 관할구청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지를 구별하지는 않는다. 따라서 미등기 건물의 임차인이라도 주택임대차보호법의 규정에 따라 보호받을 수 있다.”

- 소액임차인의 최우선변제권도 인정되나
“임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택의 환가 대금은 대지의 환가대금도 포함한다. 건물이 제외된 대지만을 매각하는 경매가 이뤄지더라도 소액임차인의 최우선 변제권 역시 인정된다.”

- 주택임대차보호법에는 이런 경우 인정될 여지가 없다는 주장도 있는 것으로 안다.
“임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다고 규정되어 있다. 또 매각에서 제외된 주택에는 경매개시결정이 등기되지 않았으므로 임차인의 최우선변제권은 인정될 수 없다는 주장이 있었다. 하지만 대법원에서 이를 인정하는 판례가 나왔다.”

- 대법원의 판단 기준은 무엇인가.
“이 규정이 소액보증금을 배당받을 목적으로 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 막기 위해 소액임차인의 대항요건 구비시기를 제한한다고 보았다. 즉, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매해 임차주택 자체에 경매신청 등기가 되어야 한다거나, 임차주택 경매신청 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지가 아니라고 판단한 것이다. 결국, 이 규정이 미등기 주택에서 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 것은 아니라고 본 것이다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com