부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑮ 보증금 덜 돌려받은 임차인, 어떻게?

경매로 매각된 집에 전세를 살던 사람이 집 주인이 보증금 가운데 일부만 돌려 받아 도저히 이사할 수 없는 상황을 맞을 수 있다. 주인이 돈을 돌려주지 않으니 이사도 못가고 계속 그 집에 눌러 앉아 살고 있었는데, 느닷없이 집 주인이 “나머지 보증금을 돌려 줄 테니 그 동안 밀린 ‘월세’를 달라”고 한다. 어떻게 해야 할까.

- 전세 살던 집이 경매로 처분되었는데 보증금 일부만 배당으로 돌려 받았다. 법적으로 이런 경우 어떻게 되나
“전입신고일이 말소기준권리일보다 빠르다면 나머지 잔액을 돌려 받을 수 있다. 그 돈을 받을 때까지는 이사를 거부할 수도 있다. 경매 낙찰자에게 상황을 설명하고 보증금 잔액을 돌려 받을 수 있도록 대화를 먼저 나눠보는 것이 좋다.”

- 낙찰자가 잔액 제공을 거부하는 바람에 1년 넘게 그냥 살았다. 그런데 그 집 시세가 껑충 뛰자 낙찰자가 잔액을 돌려줄 테니 그동안의 전세비를 월세로 계산해 상계하자고 한다. 새 주인은 임대보증금 반환의무가 없나.
“대항력과 우선변제권을 가진 임차인이므로 잔액을 반환할 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 낙찰자 역시 임대차가 종료된 상태의 임대인 지위를 그대로 승계하는 것이므로 임대차 종료 후 임차인의 명도 의무나 임대인의 연체 임대료 등을 공제하고 남은 임차보증금 반환의무를 이행해야 한다.”

- 낙찰자는 불법점유라며 손해배상 책임을 주장한다.
“보증금 가운데 일부를 배당받지 못했다면 그 돈을 반환받을 때까지는 임차인 관계의 존속을 주장할 수 있다. 낙찰자가 미배당 보증금을 반환하지 않아 임차인이 항변권에 근거해 주택을 점유하고 사용·수익한 것이라면 불법점유라고 할 수 없다. 따라서 손해배상 책임이 부과될 수 없다. 다만, 그로 인해 어떤 이익을 얻었다면 부당이득으로 간주될 수 있다. 그런 경우라면 당연히 이익금을 반환하는 것이 맞다.”

- 그렇다면 보증금 가운데 이미 돌려 받은 부분이 부당이익이 된다는 얘기인가.
“그렇다. 이미 배당받은 부분에 대해서는 임대차 계약의 존속을 주장하기 어렵다. 경매가 끝난 후에도 주택 전부를 사용·수익해 실질적인 이익을 얻고 있었다고 보는 것이다. 따라서 억울하겠지만, 이미 돌려 받은 금액에 대해서는 부당이득을 얻고 있는 것이니 반환해야 한다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com