부동산경매 기초 ‘30문 30답’(17)깡통주택 선순위 전세권

경매 때 매매시세보다 전세권설정 금액이 큰 경우도 있다. 자칫 ‘깡통주택’으로 보이기도 한다. 이런 경우 배당요구를 하지 않고 전세권을 인수시켜 낙찰자에게 보증금 전액을 반환하려는 시도들이 보인다. 어떻게 대처하는 것이 합리적일까.

- 당연히 배당요구를 하지 않고 전세권을 인수시켜 낙찰자에게 보증금 전액을 반환받는 것이 현명한 선택 아닌가. 
“전세보증금보다 매매시세가 낮아진 경우 전세권자가 보증금의 일부를 손해 보지 않을 방법은 사실상 없다. 전세권 설정금액이 1억 원인데 낙찰가격은 8000만 원에 불과하다면, 전세권자는 8000만 원을 배당받고 나머지 2000만 원은 사실상 반환받기 어렵다고 봐야 한다.”

- 그렇다면 배당요구를 하지 않는 경우는 어떤가.
“법률적으로만 보면, 당연히 전세권자가 보증금 전부를 낙찰자에게 반환받을 수 있으니 손해가 아니라고 생각되겠지만, 현실은 다르다. 인수되는 부담이 전혀 없는, 전세권자가 배당요구를 한 경우도 낙찰가격이 8000만 원에 불과할 빌라를 1억 원을 인수하면서 매수할 입찰자는 없을 것이다. 따라서 이런 경우 경매는 유찰을 거듭해 결국 잉여가망이 없어 기각될 것이 확실시된다.”

- 전세권자는 어떻게 대처하는 것이 옳은가.
“전세권자는 보증금 8000만 원을 배당받는 대신 2000만 원을 포기하고 이사를 걸 것인지, 아니면 보증금 전액을 반환받을 수 있을 만큼 매매시세가 오를 때까지 계속 기존 거주지에서 살 것인지를 결정해야 한다. 매매시세가 오르기를 기대할 수 없거나 당장 이주해야 하는 상황이라면, 결국 보증금을 전부 배당받지 못할 것이 예상되더라도 배당요구를 할 수 밖에 없을 것이다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com