부동산경매 기초 ‘30문 30답’(20) 후순위 가처분권자와 선순위 근저당권자

가처분 등기가 본안소송에서 승소하더라도 선순위 등기권리에는 효력을 미치지 못한다는 게 경매의 상식이다. 하지만 후순위 가처분권자와 선순위 근저당권자 사이의 권리 다툼이 벌어지면 규정 해석의 차이 때문에 논란이 빚어지기도 한다. 

- 가처분 등기가 본안소송에서 승소하더라도 선순위 등기권리에 효력을 미치지 경우도 있나.
“본안소송에서 가처분 채권자인 원고가 승소할 경우 ‘본안에서 다투는 내용에 따라서는’ 낙찰자가 위험해질 가능성도 있다. 따라서 말소기준권리 이론으로 분석한 결과만으로 안심하고 입찰하면 안된다는 것이다. 중요한 것은 ‘선의’이자 순위’가 아니다.”

- 어떤 의미인가.
“일반적으로는 권리를 먼저 설정한 사람이 이후 다른 사람이 어떤 권리를 설정할 지 모르는 상황이므로, 후순위로 설정된 권리로 인해 선순위의 권리자가 피해를 본다면 이는 불측의 피해로서 허용될 수 없다는 것이 중요하다. 즉, 선순위로 설정된 권리가 선의가 아닌 경우나 후순위의 권리가 선의의 제3자에게까지 대항할 수 있는 권리라면 틀린 말이 된다.”

- 후순위일지라도 가처분의 본안소송에서 다투고 있는 내용이 어떤 때 낙찰자에게 위험해지나.
“가처분 채권자의 청구 취지가 ‘소유권 이전등기의 말소 또는 회복’이고, 그 사유가 절대적 사유에 해당한다면 낙찰자가 위험해질 수 있다. 결과에 따라 소유권에 변동이 생길 수 있는 소송이 제기되면 판사가 예고등기를 결정해야 하는데, 소송의 사유가 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 사유인 경우 ‘예고등기’를 하지 않는다.”

- 예고등기의 의미는 무엇인가.
“채권자가 자기 앞으로 소유권을 이전해 달라는 소송을 했는데, 원고의 승소만으로 선의의 제3자까지도 불측의 피해를 볼 수 있으면 더 이상 제3자가 그 부동산에 관해 법률행위를 하지 않을 수 있도록 소송의 위험성을 법원에서 경고하는 것이다. 하지만 이 예고등기는 현재 폐지된 상태다. 따라서 현재는 가처분을 통해서 만 위험을 경고할 수 있다.”

- 가처분을 통해서 만이 위험을 경고할 수 있다는 얘기인가.
“가처분등기가 등기상 최우선순위 설정권리(말소기준권리)보다 후순위로 집행됐다면 낙찰자는 낙찰대금을 지급함으로써 그 가처분 등기를 말소할 수 있다. 다만, 그렇다고 해서 본안소송의 결과로 발생할 수 있는 위험까지 제거되는 것은 아니라는 사실을 염두에 두어야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com