[부동산 생활법률] … 건물주의 권리금 보호의무 위반

권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 기존 세입자가 건물주에게 주선했다. 그런데 건물주가 그 건물을 재건축할 계획이 있다며, 신규 세입자와의 계약 기간에 제약을 걸고 나왔다. 신규 세입자는 결국 계약을 포기했고, 기존 세입자는 권리금 회수가 어려운 상황에 놓였다. 부동산 전문 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)를 통해 해법을 알아보자.

- 건물주의 재건축 통보 때문에 기존 세입자가 후임 세입자를 구하지 못하면 ‘권리금회수 방해 행위’가 되는 것 아닌가.
“상가 임대차에서 건물주가 ‘법률상 정해진 규정대로’ 재건축 통보를 한다면, 세입자의 권리금회수 기회를 거절해도 문제가 되지는 않는다. 다만, 신규 세입자를 주선하는 과정에서 건물주의 재건축 통보로 인해 임대차 계약이 ‘파기’된다면 상황은 다를 수 있다. 기존 세입자에 대해선 건물주에게 권리금보호 의무 위반 책임이 생길 수 있다.”

- ‘권리금’에 관해 상가건물 임대차보호법에 적법한 통보 시기와 사유를 규정하고 있는 것으로 안다.
“법 제10조 제1항 제7호 가에 ‘임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않는다는 규정이 있다. 건물주가 계약 전부터 세입자에게 관련된 구체적인 계획을 통보했고 그 계획에 따른다면 법률상 권리금보호 의무에 대한 책임이 없다.”

- 유사한 사례로 건물주와 세입자 간 권리금 분쟁으로 이어진 사례는 없나.
“당연히 있다. 당시 건물주는 기존 세입자가 주선한 신규 세입자에게 2년 후 재건축을 할 계획임을 밝히면서, 이후에도 임차권을 보장해줄 수 없으니 계약 기간에 제약을 요구했다. 이에 신규 세입자가 결국 계약을 철회했고, 기존 세입자가 건물주를 상대로 권리금 손해에 따른 배상소송을 제기했다.”

- 법원에서는 어떻게 판결했나.
“대법원에서는 ‘법률상 재건축 사유로 임대차 체결을 거절하려면 ’구체적인 계획‘을 세입자에게 고지해야 하는데 건물주가 이에 따르지 않았고, 건물멸실이나 다른 법령에 의한 재건축 계획도 아니므로 정당한 임대차 계약을 거절로 볼 수 없다’고 판단하고  기존 세입자의 손을 들어주었다. 재건축과 관련된 구체적인 ‘사전고지’는 신규 세입자가 아닌 권리금을 회수해야 할 기존 세입자에게 하는 게 합당하다고 해석한 것이다.”

- 건물주 입장에서는 신규 세입자와의 계약 체결 전 정당한 통보를 했다고 생각할 수 있지 않나.
“하지만 기존 세입자 입장에서는 계약 기간이 끝나지 않는 권리금회수를 위한 과정에서 나온 통보로 인해 권리금회수가 어려워졌으니 건물주에게 책임이 있다고 볼 수 있다.”.

- 건물주의 재건축 통보가 계약 초부터 없었다 해도 세입자 입장에서 권리금회수와 관련해 주의가 필요한 부분들은 무엇인가.
“상가임대차법 제10조를 보면, 재건축과 관련해 건물주의 권리금보호 의무 책임이 없는 사유를 규정하고 있다. ‘건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’, 그리고 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’에는 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않도록 되어 있다. 각별히 주의해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com