부동산경매 기초 30문30답(21) 법정지상권(法定地上權)

‘법정지상권’이라는 것이 있다. 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로써 발생하는 문제를 보완해 주는 제도이다. 영미권과 달리 우라나라에서는 토지와 건물의 소유권이 별개라고 판단하기 때문에, 법정지상권이 언제부터 적법한 것으로 인정되느냐를 놓고 논란이 빚어지곤 한다. <부동산 경매 실전사례 120>을 쓴 김재범 경매 컨설턴트의 도움을 얻어 법정지상권에 관한 이모저모를 풀어 본다.

- 법정지상권은 어떤 제도인가.
“법적으로 토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우에 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생하면서 빚어지는 문제를 해결하기 위해 도입된 제도이다. 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것이라고 이해하면 좋다.”

- 왜 이런 제도가 생겼나.
“우리나라는 영미권 국가들과 달리 토지와 건물의 소유권이 별개라는 점에서 생겨났다. 건물이 철거됨으로써 생길 수 있는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 실현이 이 제도의 기본 취지다. 민법 상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있다. 다만, 매매 등으로 인해 건물 소유자와 토지 소유자가 달라진 경우에 관습법상 법정지상권이 판례상 인정되고 있다.”

- 법정지상권은 어떤 때 성립하나. 
“민법 366조에는 ‘저당물의 경매로 인해 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우’로만 규정되어 있다. 하지만 이 규정만으로 판단했다가 불측의 피해자가 생길 수 있다. 이를 좀더 구체적으로 풀어보면, 저당권 설정 당시 토지와 건물이 있고 그 토지와 건물의 소유자가 동일인이고 그 토지와 건물이 저당물의 경매로 서로 다른 소유자에 속한 경우에 법정지상권이 성립한다.”

- 법정지상권 인정과 관련한 소송의 판례가 있나.
“대법원은 ‘토지에 관해 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의해 그 자상에 건물이 건축중이었던 경우에 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모나 종류가 외형상 예측할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었다면 법정지상권이 성립된다’고 판단했다. 또 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낼 때까지 최소한의 기둥과 지붕, 그리고 건물의 요건을 갖춘 경우’ 법정지상권이 성립된다고 했다.”

- 부동산 취득 원인에 따라 법정지상권이 성립될 수도, 안될 수도 있나.
“취득 원인이 일반매매라면 법정지상권이 성립되지 않고, 상속일 경우 성립한다. 우리 민법에도 ‘부동산에 대한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다’고 되어 있다, 또 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는다’고 규정되어 있다. 근저당권의 설정 당시에 토지만 매입자의 소유이고, 건물은 원 주인 소유일 경우 법정지상권은 성립되지 않는다. 반면에 상속이 취득 원인이라면 후에 토지의 소유권만 제3자에게 이전되었다면 저당물의 경매로 인한 법정지상권이 성립한다.”

- 토지와 미등기 건물을 함께 샀다면 법정지상권이 성립되나.
“토지와 건물을 함께 매매하는 경우 계약서 상 매매목록에 건물에 관한 사항도 기재하는 것이 일반적이다. 또 건물에 대한 매매대금도 받았다면 양도인은 사실상 건물에 관한 일체 권리를 양도한 것이라고 볼 수 있다. 따라서 이런 경우는 관습상 법정지상권을 포기한 것으로 볼 수 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com