부동산경매 기초 30문30답(23) 법정지상권과 차지권

토지와 건물의 소유자가 다른데 토지만 경매로 나오는 경우가 있다. 이럴 때 법정지상권과 ‘차지권’이 충돌할 여지가 있다. 

- 민법에 따르면 저당물의 경매로 인한 법정지상권은 성립하지 않지 않나.
“법정지상권은 동일인 소유이던 토지와 건물이 저당물의 경매로 소유자가 서로 달라질 때 발생한다. 따라서 매각 시점에 토지와 건물의 소유자가 다르다면 법정지상권은 당연히 성립될 수 없다. 다만, 이미 성립된 법정지상권의 부담이 낙찰자에게 승계되는 경우가 있을 수 있다.”

- 어떤 경우가 그런가.
“은행의 가압류가 토지에만 집행된 상태에서 건물을 팔았고, 그 과정에 관습상의 법정지상권을 부정하는 ‘특약’이 없었다면 법정지상권은 성립한다. 이후 건물 소유자가 기존의 건물을 철거한 후 새로운 건물을 신축하더라도 구 건물을 기준으로 한 범위 내에서 여전히 법정지상권은 유효하다. 이런 경우 이미 성립된 법정지상권의 부담이 낙찰자에게 승계될 수 있다.”

- 차지권이라는 것은 무언인가.
“지상에 건물을 소유할 목적으로 토자를 임차해 건물 신축 후 등기를 완료했을 때 그 임대차를 차지권이라고 한다. 이럴 경우 제3자에 대해 대항력을 확보한 것으로 본다. 다만, 그 시점이 가압류보다 후순위라는 점은 간과해선 안된다.”

- 차지권이 가압류보다 후순위라는 것인가.
“토지임차인이 대항력을 확보했다고 하더라도 그 시점이 가압류보다 후순위가 된다. 따라서 경매사건의 매수인에게는 차지권으로 대항할 수 없게 된다. 주택임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 제3자에게 대항력을 취득하지만, 그 시점이 저당권이나 가압류가 등기된 시점보다 후순위라면 경매사건의 매수인에게 대항할 수 없는 것과 같은 이치라고 보면 된다.”

- 그런 규정이나 판례가 있나.
“민법 제622조(건물등기 있는 차지권의 대항력)이 근거가 된다. ‘건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상권을 등기한 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 생긴다’라고 규정하고 있다. 또 건물이 임대차기간만료 전에 멸실 또는 후폐한 경우에는 그 효력을 잃는다고 되어 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com