[부동산 생활법률] 위법 세입자, 권리금회수 가능?

임대차 계약을 맺고 세를 들어 사업하던 사업자들이 임대료를 연체해 건물주로부터 계약해지 당하는 일이 생길 수 있다. 이럴 경우 임대인은 권리금 회수가 가능할까? 사정은 딱하지만 전문가들은 임대료 연체는 세입자의 위법 행위이므로 계약 해지는 정당하며 권리금 회수도 불가능하다고 말한다.

- 경기가 좋지 않아 벌이가 시원치 못헤 임대료를 못냈다. 그래도 정상참작은 해 주어야 하지 않나.
"계약해지와 권리금회수 기회를 별개로 생각하는 임대인들이 있다. 위법은 인정하면서도 그동안 쌓아온 상권 형성의 노력과 그에 따른 권리는 최소한 인정해 주어야 하지 않느냐는 주장이다. 하지만 법률상 위법으로 인해 계약이 해지된 세입자는 권리금회수 기회를 보장받지 못한다."

- '권리금'이란 통상 어떤 것까지 포함하나.
"권리금이란 영업 시설과 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 상가 임대차에서는 계약 기간 만료를 앞둔 세입자가 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선하는 방식으로 권리금 거래를 할 수 있다. 하지만 세입자가 계약과 법적인 사항을 명확히 준수한 가운데 정상적으로 계약이 종료될 때 가능한 일이다."

- 세입자가 법률상 위법사항로 인해 계약이 해지 됐다면 권리금은 한 푼도 못받는다는 것인가.
"안타깝지만 상가건물 임대차보호법에서도 '세입자가 법률상 계약해지에 해당하는 위법을 저질렀다면 세입자의 권리금회수 기회가 보장되지 않는다'고 규정하고 있다. 3기 이상 임대료를 연체했을 때나 세입자가 무단으로 다른 사람과 전대차 계약을 맺는 경우 등이 이에 해당된다. 세입자의 고의나 중대한 과실로 인해 건물에 훼손 및 파손이 발생한 경우에도 권리금회수가 되지 않는다."

- 계약이 해지된 세입자가 갱신요구권을 행사할 수는 없나.
"상가 임대차에서는 세입자가 위법을 저지르지 않는 한 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다. 하지만 연체료 미납 등 세입자의 위법 행위로 인해 계약이 해지된 상태에서 갱신요구권을 행사하는 것은 불가능에 가깝다. 건물주가 용서하고 넘어간다면 몰라도, 그렇지 않다면 어렵다. 나중에라도 건물주가 과거에 있었던 위법사항을 근거로 세입자의 갱신요구권 행사 여부를 제한할 수도 있다."

- 계약해지와 권리금회수가 별개인 경우도 있다고 들었다.
"상가 임대차에서 세입자는 10년간 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 거꾸로 말하면, 10년이 지나면 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 없다는 말과 같다. 문제는 건물주 가운데 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못할 때 권리금회수도 불가능하다고 여기는 경우가 있다는 것이다. 하지만 대법웥은 2019년 '세입자가 10년을 채워 계약해 더는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 세입자는 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 한다는 판결을 내린 바 있다. 물론 이 경우에도 세입자가 위법을 저지르지 않는 것을 잔제로 한다."

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com