부동산경매 기초 30문30답(24) 가압류와 관습법상 법정지상권

법정지상권은 근저당이 설정될 당시에 토지와 건물이 존재해야만 성립한다. 그런데 경매물건 권리분석을 하다 보면 등기부등본에 저당권이 설정되어 있지 않은 경우가 있다. 이럴 때는 대개의 경우 법정지상권이 무조건 성립하는 것으로 판단할 수 있는 것으로 이해된다. 과연 그럴까.

- 법정지상권자가 예측할 수 없는 피해를 보지 않도록 최소한의 보호장치가 되어 있지 않나. 
“저당권자의 ‘불측의 피해’를 방지하기 위해 저당권 설정 당시 토지와 건물이 모두 존재하고 그 소유자가 같은 경우에 법정지상권이 성립하도록 되어 있다. 건물이 없는 토지를 담보로 돈을 빌려주었는데 훗날 신축된 건물에 법정지상권을 인정하게 되면 토지의 담보가치가 훼손되어 저당권자가 불측의 피해를 보기 때문이다. 따라서 저당권자뿐 아니라 금전채권을 담보하기 위해 토지 등기부에 어떤 권리를 설정하거나 집행한 사람도 보호되어야 한다.”

- 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경위와 전혀 무관한 ‘관습상의 법정지상권’은 인정될 여지가 있지 않나.
“이 때 선의의 제3자가 피해를 보지 않는 것이 중요하다. 대법원은 이와 관련해 근저당권자 뿐만 아니라 가압류를 집행한 채권자도 불측의 피해로부터 보호받아야 하는 이해관계인으로 본 바 있다. 저당권이 설정되어 있지 않은 토지를 매각하는 강제 경매사건은 경매개시 결정으로 압류의 효력이 발생한 시점에 건물이 있었는지, 또 그 소유자가 토지 소유자와 동일인지를 기준으로 법정지상권의 성립 여부를 판단해야 한다는 논리다. 만일 강제경매 개시결정 전에 가압류가 집행되었고 그 본안 소송에서 이겨 경매가 개시된 경우는 가압류가 집행된 시점을 기준으로 판단해야 한다는 것이다.”

- 그렇다면 저당권이 설정된 토지가 저당권이 아닌 가압류 채권으로 강제경매 되는 경우는 어떻게 판단하나.
“누구에게 불측의 피해가 발생하느냐가 중요한 포인트다. 가압류가 선 순위인 경우는 갑의 가압류가 본 압류로 이행되어 진행되는 강제경매는 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 판단해야 한다. 그 가압류와 본 압류 사이에 저당권이 설정되었다고 해도 마찬가지다. 근저당이 선 순위인 경우는 을의 가압류 시점이 아니라 갑의 근저당 설정 시점을 기준 삼아야 한다. 저당권자가 예기치 못한 피해를 입을 수 있기 때문이다.”

- 다수의 가압류가 집행된 경우는 어찌 되나.
“가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속했는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부가 판단된다. 강제경매의 경우 경매개시 결정에 따른 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 판단하는 것이 원칙이지만, 그 가압류가 강제경매 개시결정으로 안해 본 압류로 이행되어 가압류 집행이 본집행에 합쳐지므로 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다. 그렇다면 비록 을보다 먼저 갑이 가압류를 집행했더라도, 갑의 가압류가 본 압류로 이행되지 않는 이상 갑의 가압류는 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단할 때 기준이 될 수 없다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com