부동산경매 기초 30문30답(26) 소유자·임차인별 강제집행 여부

경매에서 아파트를 낙찰받았는데, 점유자가 이사를 나갈테니 이사 비용을 달라고 한다. 일반적으로는 점유자가 임차인이라면 이사비용을 지급할 이유가 없지만, 그 사람이 이전 소유자라면 과도한 이사비용을 요구하는 일이 왕왕 있다. 이런 경우 이사비용을 주어야 할까. 

- 이사 비용을 달라고 버티는 집주인이 있으면 어떻게 해야 하나.
“점유자가 소유자인데 과도한 이사비용을 요구하며 버틸 경우 ‘강제 집행’을 진행할 수 있다. 하지만 강제집행의 단점은 만만치 않은 비용과 시간이 소요된다는 점이다. 따라서 이런 경우는 강제집행에 드는 비용과 이사 비용을 비교해 처리하는 것이 순서다.  빨리 집을 비울 수 있는 상황이라면, 무리하지 않은 금액 안에서 이사비용을 주고 협의 처리하는 게 서로에게 좋을 수 있다.”

- 계약기간이 많이 남지 않은 임차인이 계약 만료일까지 있게 해 달라고 버티면 어떻게 하는 것이 좋은가.
“대개는 임차인의 경우 배당받은 날에 같이 집을 비워주는 것이 일반적이다. 하지만 계약기간이 배당일과 2~3개월 밖에 차이가 나지 않을 때 이렇게 우기는 임차인들이 있다. 특히 계약을 악용해 고의로 집을 비워주지 않으려면 이들도 있다. 그런 임차인에게는 법대로 처리하는 게 원칙이다.”

- 법대로 어떻게 하면 되니.
“엄밀히 말하면 임차인 입장에서 낙찰자는 날릴 뻔한 자신의 보증금을 받게 해 준 은인이다. 따라서 막무가내로 새 집주인에게 불이익을 강요해선 안될 일이다. 그로 인해 낙찰자가 손해를 보게 되었으며 그에 해당하는 임차료로 손해를 보상하거나, 날짜에 맞춰 이사를 해야 명도에 필요한 서류를 차질 없이 받을 수 있음을 인지시킨 후 법대로 절차를 밟겠다고 하면 된다.”

- 점유자가 인도명령서를 안 받는 경우는 어떻게 하면 되나.
“점유자가 인도명령서 우편물을 받지 않아 반송되는 경우가 있다. 이때도 법적으로 해결할 수 밖에 없다. 번거롭기는 하지만 야간송달이나 공시송달을 이용하는 방법이 있다. 공시송달은 법원사무관 등이 송달할 서류를 보관하고 그 사유를 공시하는 방법이다. 상대방이 언제라도 송달받을 수 있게 하는 송달 방법이다.”

- 공시송달을 하면 강제집행도 가능하다는 얘기인가.
“부동산 경매에서 취득한 부동산에 불법으로 점유하고 있는 사람을 내보내기 위해 법원은 점유자에게 인도명령 결정문을 보내게 된다. 점유자가 이를 고의로 회피할 경우 송달 불능이 되어 강제집행을 할 수 없게 된다. 하지만 공시 송달을 이용하면 강제집행을 할 수 있는 여건이 마련된다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com