부동산경매 기초 30문30답(28) 매각절차 정지 사유는?

경매에 참여하려 물건 목록을 보다 보면 꽤 오랜 시간이 지난 물건이 발견되는 경우가 있다. 뭔가 사연이 있을 것 같고, 혹 하자가 있어 낙찰이 되지 않은 것인지 찜찜하기도 하다. 오래된 물건은 피하는 것이 좋을까?

- 오래 전 물건에 입찰해도 문제가 없나.
“물건의 연도는 중요하지 않다. 그 동안 어떤 연유로 인해 경매가 지연되었던 것이 이제 입찰이 가능하도록 변경된 경우라고 보면 된다. 하지만 입찰 전에 만일을 위해 그 물건에 대한 과거 이력 등은 확인해 보는 것이 안전하다.”

- 이른바 ‘매각절차 정지’라는 것이 그런 경우인 듯 하다. 어떨 때 매각절차가 중지되나.
“매각절차 정지에 해당하는 서류가 집행 법원에 제출되면 매각절차가 정지된다. 정지 사유는 여러 가지가 있다. 일반적으로는 채권자가 담보권을 실행하지 않기로 하거나, 경매 신청을 취하하겠다는 취지를 밝힌 경우가 그렇다. 또는 피 담보권을 변제받았거나, 그 변제를 미루도록 승낙한다는 취지가 적힌 서류가 접수되면 매각절차가 정지된다.”

- 그런 서류는 반드시 공증을 받은 공문서여야 하나.
“그렇지는 않다. 담보권을 실행하지 않거나 경매신청을 취하겠다는 내용이 담긴 서류라면 사문서라도 상관이 없다. 다만, 피 담보채권을 변제받거나 그 변제를 미루도록 승낙한다는 내용의 서류는 ‘정본’ 혹은 공증증서여야 한다. 그렇지 않으면 정지 기간의 제한을 받을 수 있다.”

- 강제경매와 임의경매가 있는데, 경매 정지 방법이 다른가.
“그렇다. 두 경매는 진행된 사유가 다르기 때문이다. 근저당에 의해 진행되는 ‘임의경매’는 채권자가 채무자에게서 받은 부동산에 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요가 없다. 그러나 법원 판결에 의해 진행되는 ‘강제경매’는 담보가 없는 경우에 법원에서 집행권원을 부여받아 경매를 진행할 수 있다.”

- 임의경매를 정지시키려면 어떻게 해야 하나.
“우선, 담보권이 없다는 증빙서류를 제출해야 한다. 담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결 정본과 담보권 실행을 일시 정지하도록 명한 재판 정본, 담보권 등기가 말소된 등기부의 등본이나 말소하도록 명한 확정판결 정본, 채권자가 경매신청을 취하겠다는 취지나 채권을 변제받거나 미뤄도 된다고 승낙하는 취지의 서류를 준비하면 된다. 그러면 소송까지 가지 않고 이의신청이나 즉시항고가 가능하다.”

- 강제경매를 정지하려면 어떻게 해야 하나.
“이 때도 구비 서류를 갖춰 제출하면 된다. 집행할 판결 또는 그 가집행을 취소하는 취지나, 강제집행을 허가하지 않거나 그 정지를 명하는 취지 또는 집행처분의 취소를 명한 취지를 적은 집행력 있는 재판의 정본이 필요하다. 강제집행의 일시 정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본이나 집행을 면하기 위해 담보를 제공한 서류도 필요하다. 집행할 판결이 있고 난 뒤에 채권자가 변제를 받거나 의무이행을 미루도록 승낙한 취지 등의 서류도 구비해야 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com