[부동산 생활법률] 권리금회수 안되는 상가 있다

계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 건물주에게 어렵게 주선해 주었는데 건물주가 후임 세입자를 받지 않겠다고 하는 경우가 있다. 법률상 권리금회수가 되지 않는 경우도 있어 건물주와 세입자 간 분쟁이 발생할 수 있다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “계약 전부터 미리 권리금회수가 가능한 상가 건물인지를 파악하는 것이 최우선”이라고 강조한다. 

- 권리금 회수가 안되는 임대차가 있나.
“법률상 상가 세입자는 계약이 종료될 때 권리금을 회수할 권리가 있고, 건물주도 이를 막을 수 없다고 규정하고 있다. 하지만 법률에서는 예외적으로 권리금회수가 원천적으로 불가능한 경우도 있으니 주의해야 한다. 법률상 권리금회수가 불가능한 상가 임대차는 크게 건물의 종류와 용도에 따라 구분되기 때문에 계약 전부터 미리 숙지할 필요가 있다.”
- 사무실 용도의 건물인데 상가 임대차 상 권리금 거래가 되는 것 아닌가.

“사무실 용도의 목적물도 상가 임대차에는 포함된다. 문제는 사무실도 권리금 거래가 가능하냐는 점이다. 법률상 권리금은 세입자의 영업 활동으로 많은 손님이 오가며 상권이 형성되는데 기여한 노력과 노하우에 관한 가치를 뜻한다. 하지만 사무실 형태의 목적물은 수익을 내는 업종이더라도 손님들이 실제로 오가는 수익형태는 아니기 때문에 권리금을 주장할 근거로 보기가 어렵다. “오히려 계약이 종료될 때 건물주가 요구할 경우 본래 상태로 돌려놔야 할 원상복구의 의무가 생긴다.”

- 많은 손님을 상대하는 장사 형태의 점포임에도 권리금회수가 어려운 상가 임대차도 존재하나.
“상가건물 임대차보호법에는 권리금회수가 불가능한 건물형태에 관해 규정하고 있다. 법 제 10조의5 제1호에는 ‘대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 권리금회수가 어려운 상가 임대차’라고 되어 있다. 즉, 백화점이나 대형 쇼핑몰 및 대형 마트에  입점 해 장사하는 세입자는 권리금회수가 어렵다는 뜻이다. 동법 제2호에는 ‘임대차 목적물인 상가 건물이 국유재산 또는 공유 재산인 경우에도 권리금회수가 불가하다’고 규정하고 있다.”

- 세입자의 노력으로 형성된 상권은 아니지만, 예외적으로 권리금회수가 가능한 상가 임대차도 존재한다고 들었다.
“그렇다. 많은 사람이 오가는 전통시장이 대표적이다. 전통시장은 세입자의 노력 없이도 많은 사람이 오가는 상권이라는 점에서 권리금회수가 어려운 상가 임대차와 비슷한 형태로 보여왔지만, ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 따라 전통시장의 세입자들은 자유롭게 권리금 거래를 할 수 있도록 되어 있다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com