[부동산 생활 법률] 전차인의 권리금회수 가능한가

세입자(임차인)가 임대해 운영 중인 점포의 일부를 재임대하는 경우가 있다. 이런 것을 전대차 계약이라고 한다. 그런데 장사가 제법 잘 된 덕분에 전차인이 계약 만료 때 권리금을 달라고 하면 어떻게 해야 할까. 전문가들은 “안타깝지만 전차인은 권리금회수가 불가능하다”고 말한다. 

- 전대차 계약은 법률적으로 허용되는 계약인가.
“임차인이 부동산을 재임대하는 계약을 전대차 계약이라고 한다. 이때 임차인은 임대인과 같은 전대인의 지위가 되며, 재임대 계약자인 전차인은 임차인과 같은 지위로 계약관계가 맺어진다. 상가건물 임대차보호법에서는 임차인은 계약 종료 6개월을 전에 신규 임차인을 임대인에게 주선해 권리금 거래를 할 수 있다. 하지만 임대차와 전대차는 권리금 회수 측면에서 달리 해석된다.”

- 전차인은 권리금회수를 요구할 수 없나. 

“임차인은 임대인(건물주)의 허가만 있다면 법률상 다른 사람과 전대차 계약을 맺어도 문제가 되지 않지만, 전차인과 계약이 종료될 때 전차인이 임차인을 상대로 권리금회수를 요구한다면 상황은 간단치 않다. 만약 법률상 권리금회수가 불가능한 전차인이 권리금회수를 원한다면 현 임차인이 주선한 신규 임차인이 되어야 한다.”

- 전대차 관계이긴 하지만 전차인 역시 장사를 위한 시설 투자와 상권 형성에 기여한 노력이 인정되어야 하지 않나.
“안타깝지만 권리금보호를 규정한 상가건물임대차보호법은 기본적으로 ‘임차인’을 위한 규정이다. 현행법상으로는 임대인과 임차인 간의 임대차 관계에서만 권리금보호가 가능하다. 하지만 전차인은 그 동안 상권 형성을 위해 어떤 노력을 했고, 시설을 갖추는데 얼마를 투자했느냐가 중요하지 않다. 따라서 전대차 관계는 법률상 권리금회수 자체가 어렵다.”

- 권리금을 돌려 받기 위해 소송을 하면 안되나.
“현행법에서는 전차인의 권리금회수 기회를 보장하지 않고 있어 일반적인 법적 소송은 의미가 없다. 다만, 현실적으로 권리금을 전차인이 회수할 수 있는 가장 간단한 방법은 계약을 바꿔 신규 임차인이 되는 것이다. 현 전대인, 즉 임차인을 설득해 임대인과 계약을 맺는 신규 임차인이 되면 가능하다. 그렇게 되면 나중에 계약이 종료될 때 다른 신규 임차인을 임대인에게 주선해 권리금 거래를 할 수 있다.”

- 가존 임차인이 동의해야 가능한 것 아닌가.
“그렇다. 전차인이 신규 임차인이 되려면 기존 임차인의 동의가 필요하다. 또 기존 임차인이 임대인과 계약을 끝내고 나가야 하기 때문에 결코 쉬운 상황은 아니다.”

- 전차인에게 아직 계약 기간이 남았는데, 임대인과 임차인의 계약이 해지되면 어떻게 되나.
“전대차 관계에서 임차인은 임대인과 같은 역할을 한다. 임대차 관계인 임대인과 임차인의 계약이 해지된다면 전대차 계약은 자동으로 해지된다. 전대차는 법률상 임차인의 존속 관계이기 때문으로 임대차 관계가 해지됨과 동시에 전대차 관계도 유지될 수 없다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com