[부동산 생활법률] 건물주에게 필수인 ‘제소전화해’

상가 임대차 계약 때 건물주들이 ‘제소전화해’를 권유하는 경우가 많다. 이른바 ‘악덕 세입자’를 만날 경우를 대비하기 위해서다. 이 밖에도 건물주와 세입자 사이에 적지 않은 분쟁과 돌발 상황에 부딪힐 수 있기 때문에 법적으로 보호받고자 하는 건물주들이 많다. 전문가들도 상가 임대차에서 제소전화해를 미리 준비한다면, 위험에 대비하거나 분쟁 해결에 도움이 될 수 있다고 조언한다.

- 제소전 화해가 필요한 이유가 무엇인가.
“제소전화해란 소송 제기 전에 화해를 한다는 뜻으로, 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 법률적인 분쟁에 대비하려면 사전에 예방책을 마련하는 게 가장 현명한 방법이다. 제소전화가 필요한 이유도 상가 임대차에서 건물주와 세입자 간 발생하는 분쟁을 사전에 대비하는 예방책이 될 수 있기 때문이다.”

- 법적 효력이 강제될 수 있기 때문에 필요하다는 것인가.
“그렇다. 제소전화해는 명도소송에서 승소판결문과 같은 집행권원이다. 소송을 거치지 않아도 위법한 세입자를 상대로 빠르게 강제집행을 할 수 있다는 뜻이다. 만약 세입자가 제소전화해 조서를 어긴다면 법률을 어긴 것과 마찬가지인 행위로 간주된다. 그렇게 되면 건물주는 강제집행 절차까지 제기할 수 있다. 세입자 역시 이런 사실을 숙지하고 있다면 불필요한 분쟁을 예방하는데 도움이 된다.”

- 건물주 입장에선 빠른 법적 대응이 가능하다는 것이 장점인가.
“그렇다. 문제가 발생해도 건물주가 빠르게 법적 대응할 수 있다. 세입자의 위법으로 인해 건물주가 계약해지 통보를 해도 세입자가 이에 불응해 버틴다면 결국 소송까지 가야할 수 있다. 막대한 비용과 긴 소송 기간을 고려하면 망설여질 수 밖에 없다. 하지만 미리 제소전화해를 신청해 두었다면, 제소전화해 조서 자체가 집행권원이기 때문에 소송 부담 없이 강제집행 절차를 바로 진행할 수 있다. 강제집행 전에 세입자에게 계약해지 통보를 거치면 집행이 가능하다.”

- 악덕 세입자로 인한 피해를 막는 데 효과적일 것 같다.
“맞다. 제소전화해는 위법을 저지르고도 건물주의 정당한 요구에 불응하고 고의로 시간을 끌며 퇴거에 불응하는 악덕 세입자로부터 건물주의 피해를 최소화할 수 있다. 명도 분쟁으로 인한 시간적, 물질적 손해나 피해를 줄일 수 있다. 정당한 계약해지 통보에도 세입자가 퇴거하지 않는다면 바로 강제집행을 신청해 건물을 돌려 받는 기간을 단축할 수 있다.”
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com