꼬마빌딩 투자 ABC ⑧ 세금을 잘 알아야 절세도 가능하다

부동산을 취득할 때는 취득세, 양도할 때는 양도세를 내야 한다. 또 보유하는 기간 동안은 재산세나 종합부동산세를 내야 한다. 부동산 매매 전후로 이처럼 다양한 세금이 부과된다. 세금만 제대로 알아도 절세가 가능하다는 얘기가 나오는 이유다. 빌딩 투자시 어떤 세금을 어떻게 언제 내는지 잘 알아두면 그 만큼 이득이다.

◇ 취득세
지방세인 취득세는 과세대상 물건을 취득할 때 그 소재지의 시도에 낸다. 취득 당시의 금액을 과세표준으로 한다. 잔금지불일부터 30일 이내에 자진신고하는 것이 원칙이다. 취득세를 내야 비로소 소유권이전등기 신청이 가능하다.

부동산 취득세는 물건마다 세율이 다르다. 상가주택은 주택 혹은 상가에 해당하는 부분의 취득세율을 구분해 각각 적용된다. 개인이 상가주택을 매매로 취득할 경우에 주택은 1.1~3.5%, 상가는 4.6%의 단일 세율이 적용된다. 법인 명의로 상가주택을 취득하면 상가는 4.6%로 세율이 개인과 같지만, 주택에 대해선 12.4%가 중과되므로 건물 매입 전에 미리 확인하는 것이 좋다.

과밀억제권역 내에서 법인을 설립한 지 5년이 넘지 않았다면 해당 지역 내 부동산을 취득할 경우에 취득세 9.4% 중과 요건에 해당한다. 과밀억제권역 밖에 신설법인을 설립해 빌딩을 임대사업 및 투자목적으로 매입하고 과밀억제권역 내로 법인 이전을 하지 않는다면 취득세가 중과되지 않는다.

하지만 법인이 과밀억제권역 내로 이전하면 법인세 중과 대상이 될 수 있다. 과밀억제권역 내에 5년 이상 된 법인을 인수해 부동산을 매입할 경우 취득세 중과 없이 4.6%로 적용되지만, 이 경우 법인의 우발채무 등 법인인수를 통한 법적인 문제에 주의해야 한다.

◇ 양도세와 법인세
양도소득세란 토지 건물 등 부동산이나 주식 등의 양도 또는 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 양도하면서 발생하는 이익에 과세된다. 상가주택의 양도세를 적용할 때 기준은 상가와 주택이 차지하는 면적이다. 주택이 크면 전체를 주택으로  보고 양도세를 부과하고, 동일하거나 상가 면적이 더 크면 둘 각각에 양도세율을 적용한다. 

상가주택 1채만 소유한 건물주라면 매도 후 양도세를 고려해 보아야 한다. 개인이 근린생활시설과 업무용빌딩을 매각하고 양도차익이 발생한 경우 양도세는 양도세율을 그대로 적용한다. 3년 이상 보유시부터 장기보유특별공제가 적용되고 15년 이상 보유시 최고 30%의 세액을 공제받는다. 

2주택자는 기본세율에 10%가 할증되고, 3주택자는 기본세율에 20%가 할증되어 최고 62%의 세율이 적용된다. 다만, 상가빌딩의 경우 빌딩 2개를 소유할 때나 3개 빌딩을 소유할 때도 양도세 할증이나 중과 없이 양도세 기본세율을 동일하게 적용된다. 법인소유로 있다가 양도하면 법인세율을 적용받아 양도세보다 세율이 대폭 낮아진다.

개인이 상가빌딩을 매입할 때 절세할 수 있는 방법은 가족 공동명의로 지분을 나눠 매입하는 것이다. 매도 때도 양도세를 줄일 수 있다. 증여세 절세효과는 덤이다. 아내나 자녀 명의로 사전에 증여하면 나중에 가격이 올라갈 경우 올라간 만큼 증여세를 줄일 수 있다. 이왕이면 가족법인으로 부동산을 소유하는 것이 절세나 운용 면에서 더 득이 된다.

법인세율은 양도세율의 절반 정도이다. 따라서 개인보다 법인의 절세 효과가 더 크다. 법인으로 상가 빌딩을 취득하면 상가빌딩을 매개체로 한 모든 건물 유지관리 비용 일체와 법인이 사업 목적으로 지출하는 모든 비용을 필요 경비로 처리할 수 있어 좋다. 매도 때는 개인이 매도할 때 내는 최고 양도세율 45%보다 훨씬 적은 24% 안팎의 세율을 적용받을 수 있다. 대출을 받을 때도 신청 금액을 더 높일 수도 있다. 

◇ 재산세, 종합부동산세
재산세는 매년 6월 1일 현재 토지와 주택, 건축물, 선박 등을 보유한 사람에게 과세된다. 종합부동산세는 6월 1일을 과세기준일로 해 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세된다.

주택의 경우 1세대 1주택자의 소유부동산이 12억 원 이상일 때, 2주택 이상일 때는 총 부동산 금액이 9억 원을 초과할 때 초과분에 대해 종합부동산세를 내야 한다. 이 때는 공시가격이 기준이 된다. 

주택 외에도 나대지나 잡종지 같은 종합합산토지에 대해서는 5억 원 초과분에 대해 종합부동산세를 징수한다. 상가나 사무실, 빌딩 같은 별도합산토지에 대해서는 80억 원 이상의 초과분에 대해 종합부동산세를 징수한다. 즉, 빌딩의 경우 80억 원을 공제하고 나마지 초과분에 관해 종합부동산세를 부과한다.

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com