꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 매매 계약 때 유의사항

빌딩 매매 계약 시 계약 내용 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 확인에 또 확인이 필요하다. 계약서 작성은 안전하고 원만한 마무리를 위해 매우 중요한 마지막 과정이다. 계약 전후로 따져보아야 할 이슈들을 정리해 본다.

◇ 빌딩 계약 전 우선 점검 사항
건축물대장과 건물 현황이 일치하는 지 파악하는 것이 최우선이다. 위법건축물이 있으면 안된다. 건물 용도변경이나 신축 시 제약 사항이 있는지도 확인해야 한다. 나중에 재건축이나 리모델링에 대비하기 위한 조치다.

매매 대상물 범위를 확인하는 것도 중요하다. 지상에 수목이나 고가의 설치물 등이 포함되었다면 별도로 매매 목록을 작성해야 한다. 공부서류에 등재되지 않은 숨은 권리가 있는지도 거듭 확인해 봐야 한다.

기존 임대차 계약을 승계받을 경우, 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수 계약이 성립하는 지 여부도 확인해야 한다. 잔금 대출이 필요할 수 있으니, 거래 금융회사에 대출 가능금액과 대출 금리, 잔금일에 대출금이 나올 수 있는지도 반드시 체크해야 한다. 취득세가 가장 먼저 부과되니 세금 수요까지 감안해 자금 계획을 차질없이 세워 두어야 한다.

◇ 매매계약 시 확인 사항
계약서를 작성할 때 반드시 확인할 사항은 등기부등본상 소유자와 실제소유자가 일치하는지 여부다. 계약하러 나온 매도자가 대리인일 경우 반드시 실제 소유주와 통화하고 녹음해 두는 것이 안전하다.

간혹 부부 사이라며 위임장 없이 계약하러 오는 경우가 있는데 이 때도 인감증명이 첨부된 위임장이 필수다. 마지막으로, 매도자 측이 제공한 임대차계약서 내용과 임대차 현황이 일치하는 지 여부를 꼼꼼하게 확인해 본다.

빌딩매매 계약 때 필요한 서류는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 옵션 준비서류 등이 있다. 여기에 중개업소가 작성하는 중개대상물 확인설명서가 추가된다. 

◇ 매매계약 후 조치 사항
계약을 마무리했다면 매수자는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 신분증을 지참하고 세무서를 방문해 임대사업자등록을 진행하면 된다. 잔금을 치른 후 아무리 늦어도 20일 이내에 등록해야 한다. 이어 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래 신고를 한다.

빌딩매매계약서 작성 후 경우에 따라선 매도인이 임차인들과 임대차 승계여부를 별도로 확인받아 주기도 한다. 임대인이 바뀔 경우 기존 임차인이 계약의 존속을 원치 않을 경우 임대차 관계를 해지할 수 있다는 것이 대법원 판례임을 숙지해 두는 것이 좋다.

매매계약 후 잔금을 치를 때 마지막으로 주의를 기울여야 한다. 이 때도 소유권이전 등기서류를 꼼꼼히 확인하고 임대차내역 변동 여부와 함께 잔금일 전 지불금액 이상 유무를 상호 확인하는 과정이 필요하다.

중개업소는 임대료와 관리비 등 잔금 정산서를 준비해 주니 이 역시 세밀하게 확인할 필요가 있다. 잔금을 치른 후에는 임차인들과 기존 계약서에 임대차 계약 승계 내용을 변경 기재하고 공과금 명의 변경도 함께 처리하는 것이 좋다. 

◇ 포괄양도양수 계약이 필요한 이유
포괄양도양수 계약은 부동산 매매계약과는 별개의 임대 사업 양수도계약이다. 보통은 빌딩 거래를 할 때 매매대금에 토지와 건물 가격을 반드시 분리해 기재한다. 그런데 건물분 가격을 정확히 모르거나 막판까지 이견을 보일 때가 있다. 이럴 때는 계약서 특약에 ‘이 계약은 포괄양도양수계약’이라고  명기하는 것이 안전하다. 

아울러 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수가 불가할 경우, 매도인은 세금계산서를 발행하고 매수인은 잔금 시 매도인에게 건물분부가세를 별도로 지급한다고 명기해야 한다. 이후 잔금 이전에 건물분 가격이 확인되어 잔금을 치를 때 부가세 내용을 잘 정리하는 것이 좋다.

건물분에 대해선 부가세 별도라는 특약 사항을 반드시 넣어두어야 한다. 안 그러면 나중에 매매대금에 부가세가 포함되었는지 여부로 갈등이나 분쟁이 빚어질 수 있다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com