꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 리모델링까지 고려한다면

상가빌딩 투자의 궁극적인 목표는 결국 ‘투자 가치 높이기’다. 이 목적을 달성하려면 주변 지역의 개발 호재 같은 ‘천운(天運)’이 최선이다. 하지만 건물 리뉴얼을 통해 스스로 가치를 끌어올리는 방법도 있다. 빌딩을 매입하기 전부터 이런 계획을 갖고 시작하면 훨씬 좋은 성과를 거둘 수 있다. 

◇ 빌딩MD(MechanDising) 구성 어떻게?
상가MD 구성이란, 건물의 각 층별·호별로 가장 수익성 높고 효과적인 업종으로 매장을 구성하는 작업을 말한다. 빌딩을 매입하기 전에 그 입지에 맞는 빌딩MD를 구상하는 것은 건물의 가치를 극대화하는데 절대적이다. 어떤 업종의 어떤 가게가 들어오느냐에 따라 건물의 가치가 극단적으로 달라지기 때문이다.

성공적인 MD를 구성하려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 우선, 확실한 상권 분석이 선행되어야 한다. 그리고 그 건물에 가장 적합하고 경쟁력 있는 업종이 무엇인지를 찾아야 한다. 이어 입점이 가능한 업종 군을 선별하면서 통상 1층 입구에 들어설, 가장 임대료 비중이 높을 것으로 기대되는 전략 점포를 확정해야 한다. 그리고 나서 층별 입점 업종을 최적화하고 점포의 면적과 적정 임대료 등을 따져 봐야 한다.

<지금은 빌딩투자 성공시대>를 쓴 빌딩 전문 공인중개사 황정빈은 “빌딩을 매입하기 전에 미리 브랜드 가치가 높은 우량업종으로 가장 적합한 MD 구성을 구상해 보고, 실제로 그 브랜드들이 들어올 의향이 있는지 먼저 확인한 다음에 투자를 한다면 투자 리스크도 줄이고 성공 확률은 높일 수 있을 것”이라고 말한다.

◇ 노후 빌딩을 리모델링하라
새 빌딩에 투자할 만큼 자금이 풍족하지 않다면 가격 부담이 덜한 노후 빌딩을 사 리모델링해 빌딩의 가치를 높이는 것도 차선의 좋은 방법이다. 이 때 가장 중요한 것은 역시 ‘입지’다. 그래야 우량 임차인들을 받을 수 있다. 그리고 혹시라도 투자가 잘못되었을 경우엔 출구전략을 마련할 수도 있다. 

개발호재가 있는 지역의 작은 주택을 구입하는 것도 방법이다. 주거지역이 점차 상가타운으로 변화할 가능성이 높은 최적지다. 특히 양 쪽에 근린상가 건물을 끼고 있는 주택이라면 각별히 눈 여겨 볼 필요가 있다. 노후 건물을 신축할 경우, 현재 건물보다 용적율과 건폐율이 크게 줄어드는 빌딩은 리모델링을 통해 가치를 높이는 것이 유리하다.

미리 빌딩MD를 구상해 놓았다면, 리모델링 시기는 가능한 부동산 매매 계약 직후가 좋다. 비용은 건축사 사무소마다 천차만별이니 최소 서너 곳에 의뢰해 보는 것이 안전하다. 황정빈 공인중개사는 리모델링 비용은 가급적 매매가의 15%를 넘지 않는 것이 좋다고 말한다. 과도한 비용이 자금 조달 리스크가 될 수 있기 때문이다. 

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com