[부동산 생활법률] 임차권등기 설정된 주택, 전세 계약해도 되나

전셋집을 구했는데 등기부를 확인해보니 임차권등기가 설정되어 있다. 이사 들어오기 전에 임차권등기가 해제될 것이라고 집주인은 얘기하지만 덜컥 계약을 하기엔 찜찜하다. 전문가들도 임차권등기가 설정된 매물은 나중에 전세금을 돌려 받을 때 문제가 될 수 있다며 계약에 신중할 것을 조언한다.

- 임차권등기가 왜 문제가 되나
“임차권등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 하나의 안전장치가 되기도 한다. 하지만 신규 세입자들에게는 함정이 될 수도 있다. 집주인이 리스크에 관해 제대로 설명하지 않거나 별 문제가 아니라며 계약을 종용하는 사례가 적지 않다. 임차권등기가 설정된 전셋집이라면 일단은 계약을 미루고 정확히 상황을 파악 후 계약 여부를 결정하는 것이 좋다.”

- 임차권등기명령이라는 것이 있다고 들었다. 
“전세금을 돌려받기가 힘든 상황에서 이사를 갈 때 세입자의 권리인 대항력과 우선변제권을 유지시키기 위한 제도가 임차권등기명령이다. 전세금 반환소송 중 3분의 2 가량이 임차권등기명령과 연관된 소송일 정도로 많다.”

- 임차권등기명령은 세입자에게 좋은 것 아닌가.
“세입자가 새 집으로 이사해 전입신고가 빠지더라도 세입자의 권리를 그대로 보호받을 수 있다는 점이 이 제도의 장점이다. 하지만 임차권등기가 설정된 주택에 새로운 세입자가 계약할 때 문제가 생길 여지가 있다. 전입하는 것 자체는 문제가 없지만, 임차권등기가 설정된 주택은 새로운 세입자의 전세금 채권 순위가 후순위로 밀리게 될 수 있어 주의가 요망된다.”

- 채권 순위가 밀린다면 전세금을 돌려 받지 못할 수도 있다는 얘기인가.
“임차권등기가 설정되면 나중에 집주인에게 채무 문제가 생겼을 때 전세금을 돌려받지 못하거나 일부만 받는 경우가 있을 수 있다. 정상적인 선순위 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 대항력을 행사하며 계속 그곳에 머물 수도 있지만, 후순위 세입자는 그렇지 못해 피해가 더 커질 수 있다.”

- 집주인이 곧 임차권등기가 해지될 것이라고 하면 믿고 계약해도 되나.
“임차권등기가 설정된 전셋집은 일단 계약을 피하는 게 최선이다. 불가피하게 계약을 해야 한다면, 계약 전에 예방책을 마련해 둘 필요가 있다. 집주인에게 임차권등기가 설정된 사유를 묻고, 이사오기 전에 해지가 확실히 가능한지를 서면으로 다짐받아 공증을 받는 것이 좋다. 직접 등기부를 통해 임차권등기가 해제된 것을 확인한 후 계약이나 잔금 거래를 하는 것이 안전하다.”

- 이런 피해를 줄이려면 계약 전에 주택에 관한 필수적으로 등기부를 확인해야 겠다.
“물론이다. 세입자는 자신의 권리를 보호받기 위해 이사 직후 전입신고와 확정일자를 받게 되는데, 문제는 집주인이나 해당 주택의 채무가 세입자의 권리 신청보다 빠를 경우 보호를 받지 못한다. 하지만 세입자가 계약 전에 등기부를 확인했다면 이야기는 달라진다. 등기부 상에 집주인의 채무 상태를 확인할 수도 있어 피해를 미연에 방지할 수 있다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com