[부동산 생활법률] 권리금 회수 방해 악덕 건물주, 강제 집행도 가능

건물주가 권리금 회수를 방해하는 경우가 왕왕 있다. 그럴 경우 세입자는 손해배상청구소송을 제기한다. 그런데 소송에서 건물주가 패소했는데도 권리금을 돌려주지 않고 버티는 이들이 있다. 이럴 경우 어떻게 대응해야 할까. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)가 조언을 준다.

- 건물주가 소송에서 졌는데도 배상금을 내지 않고 있다. 이런 건물주가 악의적인 시간 끌기로 일관해도 되는 것인가.
“이럴 경우 손해배상청구소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 청구할 수 있다. 하지만 권리금에 대한 손해배상청구소송에서 건물주가 패했는데도 권리금을 배상하지 않고 버티는 경우가 적지 않다. 결국 강제집행을 통해 배상액을 받는 방법이 있다.”

- 손해배상청구소송을 통해 강제집행이 가능한가.
“권리금은 법률상 강력하게 보호를 받는 권리이다. 건물주의 방해가 확실하다면 법적인 분쟁에서 세입자가 더 유리한 대응을 할 수 있다. 건물주의 방해로 권리금회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하면 된다. 이른바 ‘권리금소송’을 제기하는 것이다. 법률상 소송의 판결문은 집행권원이다. 즉, 강제집행의 근거가 된다는 의미다. 권리금회수에 손해를 본 세입자가 제기한 손해배상청구소송 판결문 역시 집행권원이기 때문에 소송의 피고인인 건물주를 상대로도 강제집행이 가능한 것이다.”

- 어떤 강제집행을 진행할 수 있나.
“부동산경매가 대표적이다. 부동산 경매를 흔히 세입자가 보증금을 돌려 받지 못했을 때 제기하는 강제집행의 한 종류로 인식하기 쉽지만, 권리금에 피해가 생겼을 때도 진행할 수 있다.”

- 부동산경매가 통하지 않는 경우도 많다고 들었다.
“부동산경매를 하려면 경매 대금이 필요하다. 그런데 이에 비해 건물주가 지급해야 할 손해배상액이 현저히 낮다면 경매 신청이 어려울 수 있다. 이럴 경우엔 건물주가 보유한 은행 계좌를 대상으로 압류 절차를 진행하는 채권압류 및 추심 제도를 이용하는 방법이 있다. 채권압류 및 추심은 건물주의 계좌에 돈이 있다면 압류를 통해 배상액을 변제받을 수 있다.”

- 그 정도로 악덕 건물주가 순순히 응할까 모르겠다.
“채권압류 및 추심을 하면 건물주의 경제활동에도 큰 제약을 걸 수 있다. 건물주가 소유한 재산적 가치가 큰 물건을 처분해 채무를 해결하는 동산압류 절차도 고려해 봄 직 하다. 재산적 가치가 큰 물건에는 값비싼 외제차나 미술품, 명품 등을 압류해 처분할 수 있어 건물주에게 심리적 압박이 큰 강제집행 절차이기도 하다.” 

- 권리금에 대한 법적 대응에는 시한이 있지 않나.
“그렇지 않다. 계약 기간이 끝나도 진행할 수 있다. 상가건물 임대차보호법에는 ‘건물주가 세입자의 권리금회수에 피해를 준 다면, 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 손해배상을 청구할 권리가 있다’고 규정하고 한다. 권리금을 받지 못한 채 계약이 끝나더라도 3년 이내에는 손해배상청구가 가능하다는 얘기다. 법률상 3년이라는 기간이 보장되기 때문에, 계약이 끝난 후라도 법적 대응을 준비할 수 있다.”
 박성훈 기자 shpark@viva2080.com