점포 임대차 계약을 앞두고 건물주가 제소전화해를 계약 조건으로 내세웠는데 세입자가 거부하는 경우가 있다. 워낙 제도가 생경한지라 세입자 입장에서는 거부감이 들 수 있다. 제소전화해 신청은 쌍방 간 합의를 전제로 하는 것이기 때문에 어느 일방이 거부할 경우 성립될 수 없다. 하지만 세입자의 위법 행위를 예방하기 위한 기본 취지를 이해한다면 원만한 의견 조율을 통해 신청 절차를 진행하는 것이 좋다.
- 제소전화해가 자칫 세입자를 발목 잡는 조치가 아니냐는 우려가 있다.
“제소전화해 신청은 쌍방 합의로 성사되는 제도이다. 궁극적으로 세입자의 동의가 없으면 신청이 어렵다. 하지만 세입자가 계속 거부할 경우 계약 자체가 체결되지 못할 수도 있다.”
- 건물주가 일방적으로 신청하면 어떻게 되나.
“제소전화해 제도는 신청부터 성립 때까지 세입자의 동의가 없다면 진행될 수 없는 제도이다. 세입자 동의 없이 건물주가 제소전화해 신청하려 해도 세입자의 신원 증빙 서류가 필수라 신청이 불가능하다. 또 최종 단계에서 법원에 출석을 해야 하기 때문에 건물주의 일방적인 신청은 불가능하다.”
- 제소전화해는 강제성이 없다는 것인가.
“강제성은 없다. 쌍 방의 동의가 필요하기 때문에 건물주가 제소전화해 신청을 요구해도 세입자가 반드시 응할 필요는 없다. 심지어 제소전화해를 하지 않더라도 법적인 문제가 발생하는 것도 아니다.”
- 그런데 왜 그렇게 제소전화해를 종용하나.
“세입자에게 불리하게 작용할 수 있기 때문이다. 상가 임대차에서 제소전화해 신청은 대부분 건물주가 계약 조건이나 특약으로 내세우는 경우가 많기 때문이다. 계약 체결을 위한 전제 조건이 될 수 있다는 얘기인데, 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 계약 조건을 지키지 않은 것과 마찬가지가 되어 계약 조건 파기와 함께 임대차 계약이 체결되지 않게 된다.”
- 가계약을 맺은 상황이라면 어떻게 되나.
“건물주의 제소전화해 신청에 대한 동의 여부는 전적으로 세입자의 몫이다. 다만, 이미 가계약이 맺어진 경우라도 세입자가 계속 제소전화해를 거부할 경우 건물주가 계약을 파기할 수도 있다.”.
- 제소전화해 자체가 세입자들에게는 거부감으로 준다.
“제소전화해 제도는 세입자를 불리하게 만드는 제도가 아니다. 건물주 제 마음대로 세입자에게 불합리한 조건을 포함시켰다가는 법원에서 성립 결정이 나지 않는다. 제소전화해 차제가 임대료 연체를 막는 목적이 크기 때문에 그 점만 성실히 이행한다면 크게 걱정할 것이 없다.”
박성훈 기자 shpark@viva2080.com
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