[일문일답 생활 속 법률] 권리금 포기 특약

점포 계약을 맺을 때 건물주가 “나중에 동일 업종의 가게를 들일 수 없어 권리금을 주기 어렵다”며 권리금 포기를 특약으로 넣자고 우기는 경우가 있다. 대부분 음식점이 들어올 경우에 그렇다. 세입자 입장에서는 가게를 빨리 열어야 하는데, 나중에 권리금도 못 받고 나갈 것이 우려되어 주춤하게 된다. 이대로 계약을 해도 괜찮을까?

- 권리금이라는 것이 구체적으로 어떤 경우에 해당되나.
“권리금은 영업시설과 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 드물기는 하지만, 상가 임대차에서 건물주가 개인적인 이익을 위해 세입자의 권리금회수 기회를 꺼리는 사례가 더러 있다. 문제는 세입자가 법률적으로 대응하지 못하도록 계약서에 그런 특약으로 넣으려 한다는 점이다.”

- 권리금은 법으로 보호되는 것 아닌가.
“상가 임대차에서 세입자에게 권리금을 주지 않으려고 건물주가 특약으로 저지하려는 사례가 적지 않다. 하지만 세입자의 권리금회수 기회는 법으로 보호를 받는 ‘강행규정’이다. 계약 사항은 계약 당사자인 건물주와 세입자가 반드시 준수해야 할 만큼 법적인 효력이 크다는 점을 악용해, 건물주가 세입자의 권리 중 하나인 권리금회수 기회를 막는 수단으로 활용하곤 한다. 계약서상 특약으로 권리금 포기 사항이 있더라도, 법률상 세입자의 권리금보호 규정이 앞서기 때문에 문제 없이 권리금을 회수할 수 있다.”.

- 원래 특약은 일반적인 계약 사항에 앞서는 것 아닌가.
“일반적으로 임대차 계약에서 ‘특약’은 상당한 구속력을 갖는다. 하지만 특약이 세입자의 권리금 회수를 막을 수는 없다. 상가건물 임대차보호법에는 ‘세입자의 권리를 막는 특약에 관해 무효가 될 수 있다’고 규정되어 있기 때문이다. 법 제15조에 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다’는 조항이 있다. 이럴 경우 특약은 무효가 된다.”

- 계약서상 권리금 포기에 관한 특약이 세입자의 권리금회수 기회보다 앞서는 경우도 있나.
“법 제10조 제1항 7호 가에 따르면 ‘임대차 체결 당시 건물주가 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우’에는 세입자의 권리금회수 기회를 보장하지 않아도 된다고 규정하고 있다. 즉, 계약 초기부터 세입자에게 재건축에 관해 고지한 후 실행에 옮겼다면, 건물주는 세입자의 권리금보호 의무를 지키지 않아도 된다는 뜻이다. 세입자에게 이런 내용을 설명했고 세입자도 숙지했음을 특약에 넣는다면 법률상 문제가 없다.”.

- 그럼에도 특약으로 건물주가 세입자의 권리금회수 기회를 제한한다면 세입자는 어떻게 대처해야 하나.
“법률상 세입자의 권리금회수 기회는 계약서상 특약보다 앞선다. 따라서 건물주가 권리금회수 기회를 주지 않는다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기해야 한다. 하지만 소송까지 가지 않는 경우가 많다. 건물주의 위법사항을 지적하는 내용증명만 발송해도 대부분 원만하게 권리금분쟁이 해결된다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com