[부동산 생활법률] 명도소송 직전 제소전화 가능할까

세입자가 상습적으로 임대료를 연체해 건물주가 명도소송을 하는 경우가 있다. 그런데 명도소송보다는 제소전화해를 통해 문제를 해결하는 게 빠르다고 해 망설이다가 신청할 타이밍을 놓쳐 낭패를 보는 건물주들이 적지 않다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송을 해야 할 때 제소전화해를 할 경우 오히려 피해를 키울 수 있다”며 주의를 당부한다.

- 상가 임대차에서 제소전화해를 하면 건물주에게도 좋은 것 아닌가.
“상가 임대차의 제소전화해는 명도소송에 비해 시간과 비용을 효율적으로 절약할 수 있다는 것이 장점이다. 다만, 제소전화해를 미리 신청하지 않은 상태에서 명도소송 직전 제소전화해로 문제를 해결하는 것은 간단치 않다. 명도소송 제기 전에 제소전화해를 신청하는 것은 불가능한 것은 아니지만, 현명한 선택은 아니다.”

- 제소전화해 신청은 아무 때나 할 수 있는 것인가.
“제소전화해 신청은 원칙적으로 시기에 제약이 없다. 계약 기간 중 아무 때나 신청할 수 있다. 심지어 세입자가 위법을 저질러 계약이 해지된 후에도 건물주와 합의 차원에서 신청하는 경우도 있다. 명도소송 직전에 신청할 수도 있다. 다만, 명도소송 직전 제소전화해로 명도 분쟁을 해결하는 목적에는 분명 한계가 있다. 제소전화해 성립까지 어느 정도의 시간이 소요되기 때문에 이미 피해가 발생한 건물주에게는 큰 도움이 되지 않는다.”

- 제소전화해는 상호 동의하에 이뤄지는 것 아닌가.
“그렇다. 하지만 명도소송 직전까지 갔다면 세입자가 위법을 저지르고도 나가지 않고 버티고 있다는 얘기다. 이 때 세입자가 제소전화해 신청 요구를 순순히 받아들인다고 보기는 어려울 것이다. 명도소송 직전에 건물주가 제소전화해를 하려면 명확한 사후 대책이나 이득이 있어야 가능하다. 세입자가 밀린 임대료를 내거나 더는 밀리지 않겠다는 확약이 필요하지만, 세입자가 이를 지키면서 동의까지 가기는 쉽지 않다.”

- 제소전화해의 장점을 십분 활용하려면 신청 시기를 언제로 잡아야 할까.
“문제가 발생하기 전에 신청하고 성립 결정까지 받아두는 것이 가장 현명하다. 실제로 상가 임대차에서 제소전화해는 계약 초부터 신청하는 경우가 대부분이다. 제소전화해는 강제집행을 신청할 수 있는 집행권원이 되기 때문에 세입자가 계약 사항을 잘 준수하도록 만드는 효과가 크다. 반대로 건물주 입장에서는 문제 발생 전에 집행권원이 생기는 것이니 추후 문제가 생겨도 빠르게 법적 대응을 할 수 있어 효율적이다.”

  박성훈 기자 shpark@viva2080.com