[부동산 생활법률] 건물주의 권리금 지급 거부 어떻게?

상가 임대차 계약 기간이 끝나 권리금을 받고 계약을 해지해야 하는 상황에서 건물주가 정당 한 사유 없이 권리금 지급을 고부할 경우가 있다. 전문가들은 법률상 정당하지 못한 사유로 세입자의 권리금회수 기회를 함부로 방해해서는 안 된다고 말한다. 

- 건물주가 권리금 회수와 관련해 합당한 거절 사유를 잘 모르는 경우가 있는 것 같다.
“건물주가 세입자에게 권리금을 돌려주지 않아도 되는 사유를 제대로 알고 있는 건물주들이 많지 않다. 기본적으로 법률상 합당한 사유가 확인되어야만 이런 분쟁을 피할 수 있다. 법률상 그런 사유는 크게 세 가지다.”

- 건물주와 자주 부딪히는 세 가지 사유란 어떤 것들인가.
“우선, 세입자가 들어올 당시 권리금을 주고 들어오지 않았을 때이다. 하지만 이 경우에도 이후 영업을 통해 쌓아온 단골이나 영업 노하우, 시설 투자 등 상권을 형성하기 위한 노력이 있었다면 이야기는 달라진다. 세입자가 유무형으로 노력한 가치는 결국 법률상 권리금이라는 형태로 환수할 권리가 있다. 따라서 계약 당시 권리금을 주고 들어오지 않았다는 이유로 세입자에게 권리금회수 기회를 주지 않는다는 것은 법률상 정당한 거절 사유에 해당하지 않는다.”

- 건물주의 정당하지 못한 권리금거절 사유 두 번째는 무엇인가.
“계약 당시 권리금회수를 제한하는 ‘특약’을 만들어 놓고 이를 내세워 세입자의 권리금거래를 방해하는 행위다. 임대차 계약서에 세입자의 권리금회수 기회를 제한하는 내용이 포함된다면 문제가 될 수 있다. 상가건물 임대차보호법은 정당한 사유 없이는 막을 수 없는 ‘강행규정’이다. 특히 상임법에는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다’는 규정이 있다. 세입자의 권리금회수 기회는 이 법에 보호를 받는 규정 중 하나이므로, 계약서상 특약은 세입자에게 불리한 사항이기에 법률상 효력이 없다.”

- 세 번째 사유는 어떤 것인가.
“신규 세입자를 선택하는 것이 건물주 자신의 권한이라며, 세입자가 주선한 신규 세입자와의 계약 자체를 거절하는 경우다. 신규 세입자 주선은 법률상 세입자의 고유 권한이다. 즉, 건물주가 직접 신규 세입자를 선택하겠다면 법 위반으로 해석될 수 있다. 이런 경우 세입자가 건물주를 상대로 ‘손해배상청구소송을 제기할 수도 있다.”

- 건물주가 신규 세입자를 선택할 수도 있나.
“원칙적으로는 가능하다. 단, 신규 세입자에게 법률을 위반할 우려가 있거나 임대차 유지가 어려운 상당한 사유가 있는 경우에만 해당한다고 보면 된다. 하지만 이런 경우에도 세입자가 직접 주선한 신규 세입자라는 전제 조건이 따른다. 결국 세입자의 고유 권한을 건물주가 반드시 보장해야 한다는 의미다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com