[부동산 생활법률] 제3자 점유 명도소송

세입자가 몇 달 동안 임대료를 내지 않을 경우 건물주가 명도소송을 제기하는 경우가 있다. 그런데 그 점포에 계약자인 세입자가 아닌 다른 점유자가 장사를 하고 있다면 어떻게 해야 할까. 건물주의 허락 없이 세입자가 무단으로 점유권을 넘긴 경우 명도소송이 가능할 지 혼란스러울 수 있다. 부동산 세제 전문가들은 이렇게 점유자가 바뀐 상황에서는 명도소송 승소 판결문만으로 강제집행을 하기가 어려워질 수 있다며 사전에 꼼꼼한 파악을 촉구했다.


- 명도소송을 제기하기 전에 이런 사태를 미연에 방지할 수 있는 방법은 없나.
“위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 과정에서, 세입자가 불법으로 다른 사람에게 점유권을 넘겨 점유자가 바뀌어 있는 경우가 종종 있다. 이런 상황에서는 명도소송에서 이겨 승소 판결문을 받는다고 해도 그 자체가 무용지물이 될 수 있다. 따라서 명도소송을 제기하기 전에 먼저 현재 점포의 점유주가 누구인지부터 확실히 파악해, 불법 점유자로 인한 피해를 예방하는 조치가 필요하다.”

- 강제집행이 왜 안된다는 것인가, 어떻든 세입자가 불법을 저지른 것 아닌가. 
“건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 가장 큰 목적은 합법적으로 세입자를 ‘강제집행’ 절차를 통해 내보내기 위함이다. 그런데, 강제집행은 승소 판결문에 명시된 사람을 대상으로만 할 수 있다는 전제조건이 있다. 일반적인 동거가족이라면 ‘점유보조자’로 처리되어 세입자만 특정해 명도소송을 해도 문제가 되지 않지만, 세입자와 관계없는 사람이 점유하고 있다면 강제집행이 불가능해질 수 있다.”

- 그런 경우에는 명도 소송을 어떻게 진행해야 하나.
“건물주가 명도소송을 시작하기 전에 해야 할 최우선 조치는, 세입자에게 임대해 준 부동산을 찾아 점유자를 확실히 파악하는 것이다. 만일 계약 당사자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있다면, 세입자는 물론 현 점유자까지 특정해 명도소송을 해야 문제 없이 강제집행을 할 수 있다.”

- 소송 중 세입자가 무단으로 다른 사람에게 점유권을 넘겨버리는 경우도 있다고 들었다.
“건물주가 현 점유자를 미리 파악해 적절하게 명도소송을 제기했음에도 불구하고, 소송 중 세입자가 무단으로 점유권을 제3자에게 넘기는 사례도 적지 않다. 강제집행 시 다른 사람이 점유하고 있다면 절차 진행이 어렵다는 점을 악용하는 사례이다. 이 때도 마찬가지로 승소 판결문상에는 세입자를 상대로 특정했지만, 막상 집행 당시에는 점유자가 달라 강제집행 절차에 문제가 생길 수 있다.”

- 그렇다면 명도소송 중 점유자 변경을 막으려면 어떻게 하는 것이 안전한가.
“명도소송과 함께 점유이전금지가처분 절차를 진행하는 것이 정답이다. 점유이전금지가처분 절차란 법원이 세입자에게 점유권을 다른 사람에게 넘기지 말 것을 명령하는 가처분 절차를 말한다. 법원으로부터 점유이전금지가처분 절차가 성립된다면 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 강제집행이 가능하다.”

- 명도소송 중에 건물주가 특별히 주의해야 할 사항은 없나.
“세입자가 허락 없이 점유권을 넘겼다고 해서, 건물주가 마음대로 무단점유자를 내쫓거나 출입을 제한해서는 안된다. 계약서와 다른 사람이 점유하고 있더라도 건물주가 함부로 짐을 빼내거나 거주자의 출입을 제한한다면 오히려 형사상 처벌 대상이 될 수 있다. 여전히 점유권은 건물주에게 있지 않기 때문에, 이런 경우에는 아쉽지만 명도소송부터 진행하는 것이 옳다.”

 이의현 기자 yhlee@viva2080.com