[부동산 생활법률] 전세금반환 소송 대신 내용증명·지급명령·임차권등기

전세 기간이 끝나가는 상황에서 건물주가 신규세입자를 구하지 못하고 전세금반환 요청에 묵묵부답인 경우가 있다. 이럴 때는 전세금반환소송으로 대응하는 방법이 있다. 하지만 막상 소송을 하려면 시간과 비용 부담이 커 망설여지게 된다. 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 소송이 부담스럽다면 3가지 대안이 있다고 조언한다.

- 아무리 그래도 전세금반환소송이 가장 효과적이지 않나.
“물론 그렇기는 하다. 하지만 소송이 시작되면 상당한 기간은 물론 만만치 않은 비용도 부담으로 다가온다. 소송이 부담스럽다면 세입자 입장에서 할 수 있는 차선의 법적 절차는 크게 세 가지가 있다. 내용증명과 지급명령, 그리고 임차권등기다.”

- 내용증명을 통한 전세금 반환 청구가 가장 일반적이지 않나.
“내용증명은 상대에게 의사를 전달하면서 법적인 증거가 될 수 있다. 구두로 의사를 전달하기 보다는 내용증명으로 전세금 반환 청구를 하고서 소송을 제기하지 않고 해결되는 경우도 있다. 내용증명은 기록이 남기 때문에 대화나 전화로 의사를 전달하는 것보다 세입자에게 유리하다.”

- 내용증명에는 어떤 내용을 담으면 되나.
“계약해지 의사와 함께 전세금 반환을 요구하는 취지를 담으면 된다. 전세금 반환지연에 따른 이자와 소송 비용, 기타 손해까지 변상해야 한다는 점을 알리는 것도 좋다. 건물주 입장에서는 추가 손실을 막기 위해서라도 전세금을 신속하게 반환해야 한다는 압박을 받을 수 있다.”

- 지급명령제도라는 것은 어떤 해결 방식인가.
“전세금 반환 청구에 대해 소송보다 최소한의 절차로 판결을 받을 수 있는 제도다. 법원이 지급명령을 확정하면 전세금반환소송에서 판결받은 것과 동일한 결정문이 나온다. 이 결정문은 강제집행까지 가능한 권한이 있다. 다만, 결정문이 상대방에게 송달되지 않거나 상대방이 이의를 신청한다면 효력이 없어져 결과적으로 시간 낭비가 될 수 있으니 신중하게 처리할 필요가 있다.”

- 법적 대응이 여의치 않을 경우 임차권등기가 좋은 대안이 될 수 있다는 얘기를 들었다.
“임차권등기는 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에서의 대항력과 우선변제권을 보호받을 수 있는 절차다. 물론 임차권등기만으로는 집주인의 재산을 강제집행할 권한이 생기는 것은 아니다. 하지만 임차권등기가 설정되면 등기부에 기록되기 때문에 전세금 미반환에 대한 일종의 꼬리표가 된다. 집주인으로선 큰 부담이 아닐 수 없다.”

- 임차권등기를 통해 합의를 이끌어 내는 수도 있겠다.
“그렇다. 신규 세입자를 구하려면 건물주 입장에서는 임차권등기 말소가 필요해질 수 있다. 그 과정에서 집주인과 합의를 통해 전세금 반환을 요구할 수단이 되기도 한다.”

 박성훈 기자 shpark@viva2080.com